SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2024

SZANOWNI PAŃSTWO

 W roku 2024 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 59 rokiem działalności spółdzielni.

 I. Informacje ogólne

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.895, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2024 zmalała o 1 osobę.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.783 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.956,22 m², w tym:

· w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

· w Kępicach 13 budynków, 442 mieszkania o powierzchni 19.844,68 m²,

· w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.783 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

· 1.050 lokali o wyodrębnionej własności,

· 713 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

· 19 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

· 1 lokal w najmie.

W roku 2024 wyodrębniono własność 4 lokali (w roku 2023 – 9).

 W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2024 roku, mieszka łącznie 3.013 osób, w tym:

· w Miastku 2.063 mieszkańców (spadek o 30),

· w Kępicach 776 mieszkańców (spadek o 11),

· w Koczale 174 mieszkańców (wzrost o 14).

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2023, liczba ta spadła w roku 2024 o 27 osoby (w roku 2023 zmniejszenie o 94 osób). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

 II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2024, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 2,10 zł/m² do 2,4 zł/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W 2024 roku w Miastku wykonano opaskę betonową na szczycie budynku ul. Konstytucji 3 Maja 9, od frontu i od balkonów przy budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 oraz częściowe docieplenie cokołów w tych budynkach. Opaski betonowe wykonano również wokół budynków ul. Kowalska 1 oraz Długa 6 i 7 oraz Konopnickiej 2, 4 i 6. W budynku ul. Konopnickiej 2 docieplono również cokoły na szczytach. Opaskę wokół budynku oraz docieplenie cokołów od frontu i na szczytach wykonano również na budynku ul. Długa 12 oraz ul. Wybickiego 37. Opaski oraz docieplenia cokołów wykonano również w Kępicach, tj. ul. Kościelna 16 – opaska od tyłu budynku i na szczycie, ul. Kościelna 17 – opaska betonowa oraz docieplenie cokołów od frontu i na szczytach., ul. Kościelna 20 – docieplenie cokołu od frontu i na szczycie.

W Miastku, w budynku ul. Kowalska 23, ul. Wybickiego 9 i 37 oraz w Kępicach ul. Kościelna 16, 19, 20 i Szkolna 6 zamontowano drabiny wyłazowe na dach.

W zakresie  instalacji elektrycznych, w roku 2024 przeprowadzono badanie instalacji elektrycznych we wszystkich budynkach spółdzielni, zarówno w Miastku, Kępicach jak i w Koczale. Ponadto, w Miastku w budynkach ul. Długa 6 i ul. Wybickiego 39 wymieniono instalację elektryczną w piwnicach.

Z prac instalacyjnych, w Kępicach wymieniono poziomy zimnej i ciepłej wody w piwnicach budynku ul. Bielaka 3, natomiast w Koczale wymieniono grzejniki w suszarniach we wszystkich budynkach.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2024 w Miastku wykonano malowanie tunelu w budynku ul. Konstytucji 3 Maja 5, w budynku ul. Konstytucji 3 Maja 6 mycie i impregnacja cokołu od strony ulicy. W budynkach ul. Długa 6 i 7 docieplono ściany loggi IV klatek oraz w budynku nr 6 wymieniono drzwi wejściowe w IV klatce. Przy ul. Konopnickiej 6 odnowiono daszki nad wejściami. Przeprowadzono remont dachu budynku Os. Niepodległości 19. W Kępicach wykonano remont daszków nad wejściami w budynku ul. Bielaka 1, obniżenie ogrodzenia parkingu naprzeciwko budynku ul. Bielaka 5 oraz zabezpieczenie elewacji szczytowych w budynkach ul. Bielaka 5 i 7.

Z robót na terenach i obiektach zewnętrznych w roku 2024 w Miastku przy budynku ul. Kowalska 1 ułożono z płytek plac pod pojemniki na odpady segregowane i odnowiono osłonę śmietnikową. Wyremontowano chodniki pomiędzy ul. Kowalską 1 i ul. Długą 7 oraz pomiędzy budynkami ul. Długa 6 i 7. Przeprowadzono remont ciągu pieszego wzdłuż budynku ul. Konopnickiej 6 oraz remont schodów terenowych przy ul. Konopnickiej 4. W Kępicach odnowiono 3 osłony śmietnikowe na osiedlu Kościelna 16 oraz wyremontowano dojazdy do budynków ul. Kościelna 19 i 20. Na osiedlu Bielaka – Szkolna wykonano remont drogi dojazdowej oraz parkingu przy budynku ul. Bielaka 5.

W 2024 r. kontynuowano modernizację węzłów wymiennikowych w Miastku. Tym razem przeprowadzono te prace w budynkach przy ul. Młodzieżowej 8, 9 i 10 oraz we wszystkich budynkach na Os. Niepodległości. Łącznie zainstalowano 12 wymienników kompaktowych. Obecnie wszystkie budynki spółdzielni w Miastku posiadają indywidualne wymienniki.

Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych.

W związku z niewystarczającymi środkami finansowymi na funduszach remontowych obu nieruchomości, za zgodą Rady Nadzorczej, udzielono pomoc finansową poprzez częściowe skredytowanie robót z środków spółdzielni. Na osiedlu ul. Młodzieżowej udzielono pomoc w wysokości 190 tys. zł, przy całkowitych kosztach inwestycji 203.153,70 zł, natomiast na osiedlu Niepodległości pomoc wyniosła 700 tys. zł, przy koszcie inwestycji 676.820,12 zł (pomoc finansowa dla tego osiedla jest większa od kosztów inwestycji z uwagi na fakt, że stan funduszu remontowego na początku roku miał saldo ujemne w wysokości -86.401,78 zł). W obu przypadkach udzielona pomoc finansowa ma zostać spłacona w ciągu 5-u lat, co niestety będzie ograniczało zakres remontów na osiedlach w tym okresie czasu.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2024 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 2.379.058,90 zł przy rocznym przypisie na fundusz remontowy 1.717.981,84 zł.

 Z utworzonego w ubiegłym roku funduszu remontowego celowego, na który z funduszu zasobowego Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni przeznaczyło kwotę 100 tys. zł prowadzone były remonty biura spółdzielni. Dotychczas wyremontowano salę narad i sekretariat, wymieniono oświetlenie na LED, przeprowadzono badania instalacji elektrycznych, zamontowano daszek z poliwęglanu nad wejściem do biura oraz zakupiono drzwi wewnętrzne, które zostaną zamontowane w oku 2025. Na koniec 2024 roku na funduszu celowym pozostała kwota 48.951,98 zł.

 III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2024

 W roku 2024 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 7.423.974,12 zł.  Koszty te były wyższe względem roku 2023, średnio dla całej Spółdzielni o 12,0 %, czyli powyżej wskaźnika inflacji za 2024 rok w wielkości 3,6 %.

Wzrost kosztów eksploatacji wystąpił we wszystkich miejscowościach, tj. w Miastku 11,7 %, w Kępicach 13,0 %, w Koczale 12,2 %.

Wyższy od średniego wzrost kosztów wystąpił m.in. w pozycji kosztów energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości, tj. o 17,0 %. W poprzednim roku wystąpił wzrost o 13,8 %. Takie różnice wynikają z nieterminowego fakturowania kosztów przez zakład energetyczny.

Podobny wzrost kosztów wystąpił na wodzie i kanalizacji, tj. 17,4 %, co jest wynikiem faktycznego zużycia wody przez mieszkańców oraz wysokością opłat ustalanych decyzją Regionalnych Zarządów Gospodarki Wodnej.

Koszty wywozu odpadów komunalnych były zbliżone do roku poprzedniego, wystąpił wzrost o jedynie 1,3 % .

W tym miejscu należy przypomnieć o konieczności prawidłowej segregacji odpadów komunalnych w związku z możliwością obciążenia przez gminy znacznie wyższymi opłatami, tj. jak za odpady niesegregowane, w dwu lub nawet trzykrotności stawki podstawowej. Podobnie w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych, podrzucają odpady pod osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości.

Wzrost kosztów podatku od nieruchomości, dla całej spółdzielni o 10,7 % wynika z decyzji podejmowanych przez Rady Miast i Gmin. W Miastku wystąpił wzrost o 10,5 %, w Kępicach o 10,9 %, natomiast w Koczale o 15,5 %.

Opłata za teren dotyczy jedynie Miastka i dokładnie są to płaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów.

Jak wspomniano wcześniej, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 2,10 zł/m² do 2,40 zł/m² czyli o około 14,3 %.

Wzrost kosztów ogólnych jest jednakowy dla całej Spółdzielni i wynosi 12,5 %, a wynika z wzrostu płac oraz kosztów usług świadczonych na rzecz spółdzielni, takich jak obsługa prawna, obsługa informatyczna, wzrost kosztów materiałów i urządzeń, itp.

Większe rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w roku 2024 względem roku 2023 zauważalne są w pozycji „sprzątanie posesji”. Wzrost kosztów w tej pozycji wynika przede wszystkim z znacznego wzrostu kosztów paliw, ogólnej inflacji oraz płacy minimalnej.

 Podsumowując należy stwierdzić, że wzrosty kosztów wynikają przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych  i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2024, względem roku 2023, wyniósł w styczniu 17,8 % natomiast patrząc na ostateczną wysokość płacy minimalnej, tj. od lipca 19,4 % (2023 – 3.600 zł, 2024 – 4.242 zł od stycznia i 4.300 zł od lipca).

 Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2024, dla całej Spółdzielni, były niższe względem poniesionych w roku 2023 o około 11,3 %, przy czym w Kępicach i Koczale koszty były zbliżone do poprzedniego roku, natomiast w Miastku wystąpił spadek o 16,2 %, w związku z obniżką taryf wprowadzoną przez Zakład Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Miastku.

Ceny ciepła zostały nieco ograniczone poprzez wprowadzone od 01.10.2022 r. przepisy ustawy z dnia 15.09.2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw, które regulowały tzw. „średnią cenę wytwarzania ciepła z rekompensatą”.

Podobnie sytuacja wygląda w kosztach podgrzania wody. W Miastku koszty spadły o 27,3 %, w Kępicach wzrosły o 6,9 % a w Koczale o 10,1 %.

 W kolejnej tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2024.

 Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2024

 Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 228.625,82 zł. W Miastku wynik finansowy roku 2024 na czterech nieruchomościach był ujemny, a saldo ujemne wystąpiło również na trzech nieruchomościach. W Kępicach wynik finansowy był ujemny na osiedlu Kościelna, natomiast na osiedlu Bielaka – Szkolna dodatni. W Koczale wystąpił dodatni wynik finansowy.

 Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2024 roku 491.741,84 zł, co stanowiło 4,00 % należnych opłat (na koniec 2023 roku wskaźnik ten wynosił 3,98 % a zadłużenie opiewało na kwotę 489.005,25 zł).

 W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

· Miastko:             279.314,40 zł – 3,18 %    (rok 2023: 341.087,96 zł – 3,74 %),

· Kępice:                 178.764,48 zł – 6,25 %   (rok 2023: 124.332,96 zł – 4,80 %),

· Koczała:                33.662,96 zł – 5,08 %     (rok 2023 :   23.584,90 zł – 3,97 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2024 roku wyniosły 11.517,31 zł, co stanowiło 2,43 % należności (na koniec 2023 r. zaległości wynosiły 7.658,23 zł, czyli 1,64 %).

 Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2024 był bardzo zbliżony do roku ubiegłego (różnica jedynie 0,02 %) i nadal utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni mieszkaniowych.

 Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) była podobna względem stanu w roku 2023, tj.  w roku 2024 – 46, w roku 2023 – 49, natomiast zmniejszyła się ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 426 na 378, czyli o 48.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2024 Spółdzielnia prowadziła 9 postępowań przed sądem o zapłatę.

IV. Uwagi końcowe

 Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2024.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.