SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2018

SZANOWNI PAŃSTWO

W roku 2018 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 53 rokiem działalności spółdzielni. 

I. Informacje ogólne 

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.886, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. W związku z wprowadzoną we wrześniu 2017 r. zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w roku 2018 liczba Członków Spółdzielni wzrosła o 481 osób i nadal wzrasta. 

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym: 

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m², 

- w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m², 

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m². 

1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę: 

- 999 lokali o wyodrębnionej własności, 

- 749 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 

- 32 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, 

- 2 lokale w najmie. 

W roku 2018 wyodrębniono własność 4 lokali. 

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2018 roku, mieszka łącznie 3.635 osób, w tym: 

- w Miastku 2.527 mieszkańców, 

- w Kępicach 943 mieszkańców, 

- w Koczale 165 mieszkańców. 

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2017, liczba ta spadła w roku 2018 o 72 osób (w roku 2017 zmniejszenia o 62 osoby).

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi 

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. W roku 2018, z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, po wielu latach utrzymywania miesięcznej stawki odpisu funduszu remontowego w wysokości 1,30 zł/m², konieczne było jej podniesienie od miesiąca kwietnia do poziomu 1,50 zł/m².

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W roku 2018 w Miastku wymieniono drzwi wejściowe do 3 klatek schodowych budynku ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 3 klatek ul. Szewska 1. W wejściu jednej klatki schodowej bud. ul. Kowalska 1 wykonano okładziny podestu a przy ul. Gen. Wybickiego 37 opaskę betonową. Wymieniono piasek we wszystkich placach zabaw, tj. na nieruchomości ul. Konstytucji 3 Maja 5-7-9, osiedlu Młodzieżowej, Szewska – Wybickiego oraz Niepodległości. Podobne prace wykonywano na osiedlach w Kępicach, tj. opaski betonowe przy budynkach ul. Kościelna 17 i 18, wymianę piasku na placu zabaw na osiedlu Bielaka – Szkolna. W budynku ul. Kościelna 16 wyremontowano jedną suszarnię.

Kontynuowane były prace w zakresie zabezpieczenia i usprawnienia działania wewnętrznych instalacji zimnej i ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania. W tym zakresie wymieniono kompleksowo zawory podpionowe zimnej wody w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9 w Miastku oraz we wszystkich budynkach na osiedlu Kościelna w Kępicach. W budynku ul. Wybickiego 9 wraz z zaworami podpionowymi wymieniono główne zasilanie zimnej wody. Wymieniono również kompleksowo zawory podpionowe zimnej i ciepłej wody oraz cyrkulacji w budynkach przy ul. Kowalska 1 i 23, Długa 6, 7 i 12. W budynkach na os. Niepodległości 20, 23 i 24 w roku 2018 sfinansowano, wykonane pod koniec roku 2017, prace polegające na wymianie zaworów podpionowych zimnej i ciepłej wody oraz cyrkulacji, wraz z którymi na cyrkulacji dodatkowo zamontowano zawory automatyczne, z uwagi na liczne zgłoszenia braku odpowiedniej temperatury wody w instalacji.

Wykonywane były prace remontowe instalacji elektrycznych. W 2018 roku wymieniono główne tablice elektryczne w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 9, Kowalskiej 23, Konopnickiej 2 i 4. Przy ul. Konopnickiej 6, Młodzieżowej 6 i 7 w Miastku oraz ul. Kościelna 16 i 17 i Bielaka 4 w Kępicach wymieniono instalacje elektryczne w piwnicach. Ponadto w Kępicach, w budynku przy ul. Kościelnej 18 wymieniono WLZ. W budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 5, 6 i 7, Kowalska 1 i 23, Długa 6, 7 i 12, Marii Konopnickiej 2, 4 i 6, Wielkopolskiej 5, Szewskiej 1, 3, 4 i 5, Wybickiego 37, Młodzieżowa 6, 7, 8, 9 i 10 w Miastku oraz wszystkich budynkach w Kępicach i Koczale przeprowadzono, wymagane prawem budowlanym, badania instalacji elektrycznych.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W minionym roku w Miastku wykonano remont całego dachu budynku przy ul. Konstytucji 3 Maja 5 oraz połowę dachu bud. ul. Szewska 1. Na budynku ul. Kowalska 1 wyremontowano elewacje szczytowe a na terenie przed blokami postawiono osłonę boiska do piłki nożnej i nowe bramki. Przy budynku ul. Wielkopolska 5, z uwagi na ciągłe „podrzucanie” odpadów gabarytowych przez osoby spoza nieruchomości, wykonano zabudowę placu na pojemniki na odpady. Nową osłonę śmietnikową postawiono również przy blokach nr 23 i 24 na osiedlu Niepodległości. W Kępicach odmalowano elewacje po jednej ścianie szczytowej na budynkach ul. Kościelna 16 i 18. Na budynku nr 17 wykonano remont pokrycia wraz z kominami. Remont kominów przeprowadzono również na budynku ul. Bielaka 4. Na nieruchomości Tadeusza Bielaka – Szkolna, postawiono nową osłonę śmietnikową – przy trafostacji. W Koczale przeprowadzono remont elewacji budynku ul. Tęczowa 1. Zgodnie z ustaleniami podjętymi na zebraniu mieszkańców osiedla, remonty elewacji miały być wykonywane w sposób kompleksowy, po zgromadzeniu wystarczających środków na funduszu remontowym. W związku z wyczerpaniem środków po remoncie elewacji budynku ul. Tęczowa 3 w roku 2017, pierwotnie w roku 2018 nie planowano wykonywać remontu elewacji na żadnym z bloków, jednakże po akceptacji Rady Nadzorczej, na fundusz remontowy przeniesiono część nadwyżki zgromadzonej na eksploatacji, co umożliwiło przyspieszenie wykonania robót o jeden rok. Podobne przeniesienie nadwyżek z eksploatacji na fundusz remontowy przeprowadzono na obu nieruchomościach w Kępicach oraz na osiedlu Młodzieżowej w Miastku.

Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku wykonano m.in. remont ciągu pieszo-jezdnego wzdłuż budynku ul. Długa 6. Rozpoczęto również roboty w ramach projektu pn. „Przywrócenie ładu przestrzennego na obszarze rewitalizacji w Miastku”, obejmującego w zakresie Spółdzielni obszar osiedla Generała Wybickiego – Szewska, i w ubiegłym roku wyremontowano ciąg pieszy przy bud. ul. Szewska 5, plac postojowy i ciąg pieszo-jezdny przy wjeździe na teren osiedla przy bud. ul. Szewska 4, ciąg pieszy od bud. ul. Szewska 4 do ul. Gen. Wybickiego 40, ciągi piesze od ul. Gen. Wybickiego 37 do 40, na szczycie bud. nr 39 i pomiędzy budynkami nr 38 i 39 w kierunku placu zabaw. W Kępicach, w roku 2018, wyremontowano chodnik przed wejściem do budynku ul. Kościelna 19, plac pod nową osłonę śmietnikową i miejsce składowania odpadów segregowanych przy trafostacji na osiedlu Tadeusz Bielaka – Szkolnej. Na tym samym osiedlu kontynuowano rozpoczętą w latach poprzednich przebudowę ciągów pieszo-jezdnych i wyremontowano ciąg przed budynkiem nr 7.

Z uwagi na wprowadzoną rzez Zakład Energetyki Cieplnej w Miastku bardzo dużą podwyżkę opłat za usługi przesyłowe energii cieplnej w grupie taryfowej A-3, tj. 48,3 % w opłacie stałej i 44,9 % w opłacie zmiennej, do której zaliczane były budynki przy ul. Kowalskiej 23 i Długiej 12, Spółdzielnia, pomimo braku wystarczających środków na funduszach remontowych tych nieruchomości postanowiła pilnie wymienić węzły wymiennikowe i skredytować te roboty. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych. Stopniowa wymiana wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne planowana jest na przyszłe lata również w innych budynkach spółdzielni.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2018 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 1.356.004,65 zł przy przypisie 1.489.480,30 zł.

Poza robotami części wspólnych budynków, Spółdzielnia stara się reagować na indywidualne potrzeby mieszkańców. W tym zakresie, w roku 2018, po długim okresie oczekiwania, udało się doprowadzić do budowy zawieszanych balkonów na blokach przy ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 w Miastku. Roboty te były prowadzone pod nadzorem spółdzielni przy lokalach jedynie zainteresowanych właścicieli, którzy sami pokrywali koszty budowy.

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2018.

W roku 2018 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 4.886.282,30 zł. Koszty te były wyższe względem roku 2017, średnio dla całej Spółdzielni, o 11,4 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach ukształtowały następująco: w Miastku wzrost o 6,5 %, w Kępicach o 19,2 %, a Koczale o 46,4 %. Głównym czynnikiem powodującym taki wzrost były większe nakłady na fundusz remontowy. Dla całej Spółdzielni nakłady na fundusz wzrosły o 26,1 %, w tym w Miastku o 12,9 %, w Kępicach o 46,7 % a w Koczale o 116,9 %.

Przyczyną tak dużych wzrostów kosztów częściowo była wprowadzona podwyżka stawki odpisu na FR z 1,30 zł na 1,50 zł za 1 m² powierzchni lokali, czyli o 15,4 %. Dodatkowo, na kilku nieruchomościach, przeniesiono na fundusz remontowy część nadwyżki uzyskanej na koniec 2017 roku na eksploatacji, tj. w Miastku osiedle Młodzieżowa ok. 23,6 tys. zł, w Kępicach Bielaka-Szkolna ok. 69,5 tys. zł, Kościelna ok. 49,5 tys. zł i w Koczale ok. 79,8 tys. zł. Dzięki temu zabiegowi, bez dodatkowego obciążania mieszkańców opłatami, udało się zasilić fundusz i przyspieszyć realizację części robót planowanych na dalsze lata. W Koczale kwota przeniesiona na FR z eksploatacji przekroczyła roczną wartość bieżącego odpisu, wnoszonego w opłatach przez mieszkańców.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na ogólny wzrost kosztów w Kępicach i Koczale są koszty wywozu nieczystości. W Kępicach podwyższono opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi z 9,50 zł na 12,00 zł od osoby już od 01.10.2017 r., natomiast w Koczale z 9,50 zł na 12,80 zł od osoby od 01.01.2018 r. W Miastku koszty wywozu nieczystości poniesione w roku 2018 są niższe względem roku ubiegłego, z uwagi na utrzymanie przez gminę stawek opłat przy zmniejszającej się liczbie mieszkańców.

W Koczale na ogólny wzrost kosztów duży wpływ miała również wprowadzona przez gminę podwyżka opłat za doprowadzenie wody i odprowadzenia ścieków, tj. wzrost kosztów o 18,6 %. Nowe stawki opłat, obowiązujące od 01.01.2018 r., zostały podwyższone względem obowiązujących w roku 2017 o 17,8 %.

Średnie koszty ogrzewania budynków oraz podgrzania wody roku 2018 dla całej Spółdzielni były zbliżone do kosztów poniesionych w roku 2017. Analizując koszty ogrzewania w rozbiciu na poszczególne miejscowości widoczne są jednakże różnice. W Miastku na ogrzewanie wydatkowano o 1,4 % mniej niż w roku poprzednim, w Kępicach więcej o 5,0 % a w Koczale więcej aż o 7,1 %. Podobnie najwyższe koszty, względem roku poprzedniego, wystąpiły w Koczale na podgrzaniu wody, tj. 10,8 %, gdy w Kępicach wskaźnik ten wyniósł 2,4 % a w Miastku 3,1 %. Na widoczną dysproporcję największy wpływ miała podwyżka stawek opłat za ciepło, wprowadzona w Koczale od 01.07.2018 r., tj. o 14,1 % na cenie zamówionej mocy cieplnej i 7,5 % na cenie ciepła. Zgodnie z wyjaśnieniami przekazanymi, po interwencji Spółdzielni w tej sprawie, przez Zakład Gospodarki Komunalnej Z.B. tak znaczna podwyżka spowodowana była wzrostem cen węgla, która wyniosła na przełomie 2017-2018 o 64,4 % i 2018-2019 12,2 %. W pozostałych miejscowościach stawki taryf za ciepło w roku 2018 nie uległy zmianie.

Poniżej zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2018. 

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 292.839,77 zł i jedynie w trzech nieruchomościach wystąpiły nieznaczne niedobory. Analizując natomiast wynik finansowy za rok 2018, szczególną uwagę przyciągają duże ujemny wyniki na nieruchomościach przy ul. Młodzieżowej 6-10 w Miastku, obu nieruchomościach w Kępicach i w Koczale. Wyniki te spowodowane są wcześniej omówionym przeniesieniem nadwyżki z roku 2017 zgromadzonej na eksploatacji, na fundusz remontowy roku 2018. Koszt zaksięgowany na eksploatacji stanowił przychód na funduszu remontowym i ogólnie w rozrachunkach danej nieruchomości „zerował” się.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2018 roku 341.766,83 zł, co stanowiło 4,45 % należnych opłat (na koniec 2017 roku wskaźnik ten wynosił 4,80 % a zadłużenie opiewało na kwotę 351.722,21 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko: 178.502,36 zł – 3,34 % (rok 2017: 186.722,32 zł – 3,63 %),

- Kępice: 110.214,78 zł – 5,95 % (rok 2017: 113.154,36 zł – 6,46 %),

- Koczała: 53.049,69 zł – 10,99 % (rok 2017: 51.845,53 zł – 11,85 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2018 roku wyniosły 2.511,08 zł, co stanowiło 0,76 % należności (na koniec 2017 r. zaległości wynosiły 2.909.85 zł, czyli 0,81 %).

Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2018 zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego aż o 0,35 %, ponadto od wielu lat utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym. Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku 2017, tj. w roku 2018 – 43, w roku 2017 – 47, zmalała natomiast ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 428 na 366.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2017 Spółdzielnia zawarła prowadziła 4 postępowania przed sądem o zapłatę. 

IV. Uwagi końcowe

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa, zgodnie z przepisami ustawy Prawo spółdzielcze, ma obowiązek przynajmniej raz na trzy lata poddać się lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania. Zgodnie z ustawą, celem lustracji jest sprawdzenie przestrzegania przez spółdzielnię przepisów prawa i postanowień statutu, zbadanie przestrzegania przez spółdzielnię prowadzenia przez nią działalności w interesie ogółu członków, kontrola gospodarności, celowości i rzetelności realizacji przez spółdzielnię jej celów ekonomicznych, socjalnych oraz kulturalnych, wskazywanie członkom na nieprawidłowości w działalności organów spółdzielni jak również udzielanie organizacyjnej i instruktażowej pomocy w usuwaniu stwierdzonych nieprawidłowości oraz w usprawnieniu działalności spółdzielni.

W roku 2018, w dniach od 11 września do 9 listopada, przeprowadzona została przez Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Bydgoszczy lustracja pełna Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej za okres od 01.01.2015 r. do 31.12.2017 r. Wyniki lustracji podsumowane zostały w liście polustracyjnym Związku, we wnioskach, które z kolei Rada Nadzorcza zobowiązana jest przedstawić na najbliższym Walnym Zgromadzeniu Członków Spółdzielni.

Podsumowując opinię Związku wyrażoną w liście polustracyjnym należy stwierdzić, iż lustracja nie wykazała żadnych nieprawidłowości i pozytywnie oceniła działalność całej Spółdzielni oraz jej organów, stwierdzając iż: „nie ma zastrzeżeń co do legalności, rzetelności i gospodarności, nie stwierdzono również przypadków naruszeń prawa i interesów członków”.

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2018.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.