SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ ZA ROK 2024 SZANOWNI PAŃSTWO W
roku 2024 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie:
Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków
Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21,
24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1
listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy. Miniony rok był 59 rokiem działalności spółdzielni. I. Informacje
ogólne Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa
prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość
mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów
oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne
Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.895, oraz położenie
zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i
Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie
części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków
Spółdzielni w roku 2024 zmalała o 1 osobę. Spółdzielnia zarządza 55 budynkami
mieszkalnymi z 1.783 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.956,22 m2,
w tym: · w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o
powierzchni 60.679,62 m2, · w Kępicach 13 budynków, 442 mieszkania o
powierzchni 19.844,68 m2, · w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o
powierzchni 4.431,92 m2. 1.783 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą
następującą strukturę: · 1.050 lokali o wyodrębnionej własności, · 713 lokali na prawie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu, · 19 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu, · 1 lokal w najmie. W roku 2024 wyodrębniono własność 4 lokali (w roku 2023 – 9). W zasobach
spółdzielni, wg stanu na koniec 2024 roku, mieszka łącznie 3.013 osób, w tym: · w Miastku 2.063 mieszkańców (spadek o 30), · w Kępicach 776 mieszkańców (spadek o 11), · w Koczale 174 mieszkańców (wzrost o 14). Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2023,
liczba ta spadła w roku 2024 o 27 osoby (w roku 2023 zmniejszenie o 94
osób). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego
aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat
za gospodarowanie odpadami komunalnymi. II. Gospodarka
zasobami mieszkaniowymi Wykonywane przez Spółdzielnię remonty
elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla
każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na
fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m2.
Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie
wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy
minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie.
W roku 2024, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została
podniesiona z 2,10 zł/m2 do 2,4 zł/m2. W celu realizacji niezbędnych
robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz
remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót. Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w
zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym,
działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem
mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki
ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej
eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie
niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu. W 2024 roku w Miastku wykonano opaskę
betonową na szczycie budynku ul. Konstytucji 3 Maja 9, od frontu i od
balkonów przy budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 oraz częściowe docieplenie
cokołów w tych budynkach. Opaski betonowe wykonano również wokół budynków
ul. Kowalska 1 oraz Długa 6 i 7 oraz Konopnickiej 2, 4 i 6. W budynku ul.
Konopnickiej 2 docieplono również cokoły na szczytach. Opaskę wokół budynku
oraz docieplenie cokołów od frontu i na szczytach wykonano również na
budynku ul. Długa 12 oraz ul. Wybickiego 37. Opaski oraz docieplenia cokołów
wykonano również w Kępicach, tj. ul. Kościelna 16 – opaska od tyłu budynku
i na szczycie, ul. Kościelna 17 – opaska betonowa oraz docieplenie
cokołów od frontu i na szczytach., ul. Kościelna 20 – docieplenie
cokołu od frontu i na szczycie. W Miastku, w budynku ul. Kowalska 23, ul. Wybickiego 9 i 37
oraz w Kępicach ul. Kościelna 16, 19, 20 i Szkolna 6 zamontowano drabiny
wyłazowe na dach. W zakresie instalacji elektrycznych, w roku 2024 przeprowadzono
badanie instalacji elektrycznych we wszystkich budynkach spółdzielni, zarówno w
Miastku, Kępicach jak i w Koczale. Ponadto, w Miastku w budynkach ul. Długa 6 i
ul. Wybickiego 39 wymieniono instalację elektryczną w piwnicach. Z prac instalacyjnych, w Kępicach
wymieniono poziomy zimnej i ciepłej wody w piwnicach budynku ul. Bielaka 3,
natomiast w Koczale wymieniono grzejniki w suszarniach we wszystkich budynkach. Poza standardowymi pracami remontowymi,
Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb
poszczególnych nieruchomości. W roku 2024 w Miastku wykonano malowanie tunelu w
budynku ul. Konstytucji 3 Maja 5, w budynku ul. Konstytucji 3 Maja 6 mycie
i impregnacja cokołu od strony ulicy. W budynkach ul. Długa 6 i 7
docieplono ściany loggi IV klatek oraz w budynku nr 6 wymieniono drzwi wejściowe
w IV klatce. Przy ul. Konopnickiej 6 odnowiono daszki nad wejściami.
Przeprowadzono remont dachu budynku Os. Niepodległości 19. W Kępicach
wykonano remont daszków nad wejściami w budynku ul. Bielaka 1,
obniżenie ogrodzenia parkingu naprzeciwko budynku ul. Bielaka 5 oraz
zabezpieczenie elewacji szczytowych w budynkach ul. Bielaka 5 i 7. Z robót na terenach i obiektach
zewnętrznych w roku 2024 w Miastku przy budynku ul. Kowalska 1 ułożono z
płytek plac pod pojemniki na odpady segregowane i odnowiono osłonę
śmietnikową. Wyremontowano chodniki pomiędzy ul. Kowalską 1 i ul. Długą 7 oraz
pomiędzy budynkami ul. Długa 6 i 7. Przeprowadzono remont ciągu pieszego wzdłuż
budynku ul. Konopnickiej 6 oraz remont schodów terenowych przy ul. Konopnickiej
4. W Kępicach odnowiono 3 osłony śmietnikowe na osiedlu Kościelna 16 oraz
wyremontowano dojazdy do budynków ul. Kościelna 19 i 20. Na osiedlu
Bielaka – Szkolna wykonano remont drogi dojazdowej oraz parkingu przy budynku
ul. Bielaka 5. W 2024 r. kontynuowano modernizację
węzłów wymiennikowych w Miastku. Tym razem przeprowadzono te prace w
budynkach przy ul. Młodzieżowej 8, 9 i 10 oraz we wszystkich budynkach na Os.
Niepodległości. Łącznie zainstalowano 12 wymienników kompaktowych. Obecnie
wszystkie budynki spółdzielni w Miastku posiadają indywidualne wymienniki. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną
technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach
podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację
z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4,
w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w
pozostałych grupach taryfowych. W związku z niewystarczającymi środkami finansowymi na
funduszach remontowych obu nieruchomości, za zgodą Rady Nadzorczej, udzielono
pomoc finansową poprzez częściowe skredytowanie robót z środków spółdzielni. Na
osiedlu ul. Młodzieżowej udzielono pomoc w wysokości 190 tys. zł, przy
całkowitych kosztach inwestycji 203.153,70 zł, natomiast na osiedlu Niepodległości
pomoc wyniosła 700 tys. zł, przy koszcie inwestycji 676.820,12 zł (pomoc
finansowa dla tego osiedla jest większa od kosztów inwestycji z uwagi na fakt, że
stan funduszu remontowego na początku roku miał saldo ujemne w wysokości
-86.401,78 zł). W obu przypadkach udzielona pomoc finansowa ma zostać spłacona
w ciągu 5-u lat, co niestety będzie ograniczało zakres remontów na osiedlach w
tym okresie czasu. Wymienione remonty finansowane były z
funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów
zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan
główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych
przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty
rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w
celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami
zgłaszanymi przez mieszkańców. Łączne, w roku 2024 na remonty zasobu mieszkaniowego
spółdzielni wydatkowano 2.379.058,90 zł przy rocznym przypisie na fundusz
remontowy 1.717.981,84 zł. Z
utworzonego w ubiegłym roku funduszu remontowego celowego, na który z funduszu
zasobowego Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni przeznaczyło kwotę 100 tys.
zł prowadzone były remonty biura spółdzielni. Dotychczas wyremontowano salę
narad i sekretariat, wymieniono oświetlenie na LED, przeprowadzono badania
instalacji elektrycznych, zamontowano daszek z poliwęglanu nad wejściem do
biura oraz zakupiono drzwi wewnętrzne, które zostaną zamontowane w oku 2025. Na
koniec 2024 roku na funduszu celowym pozostała kwota 48.951,98 zł. III. Gospodarka
finansowa Spółdzielni Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2024
Pozycja kosztów
|
Ogółem
|
Miastko
|
Kępice
|
Koczała
|
[zł]
|
[%] 2024/2023
|
[zł]
|
[%] 2024/2023
|
[zł]
|
[%] 2024/2023
|
[zł]
|
[%] 2024/2023
|
En.
elektr.
|
116 451,97
|
117,0%
|
92 797,80
|
117,9%
|
15
791,64
|
115,6%
|
7
862,53
|
110,6%
|
Woda
i kan.
|
1 083
302,65
|
117,4%
|
782
466,63
|
117,2%
|
243
500,73
|
118,9%
|
57
335,29
|
113,7%
|
Gosp.
odpadami
|
1 182
398,41
|
101,3%
|
853
846,91
|
99,8%
|
271
056,00
|
106,4%
|
57
495,50
|
101,0%
|
Pod.
od nieruchom.
|
112
259,08
|
110,7%
|
88
076,08
|
110,5%
|
20
532,00
|
110,9%
|
3
651,00
|
115,5%
|
Opłata
za teren
|
5 667,12
|
100,0%
|
5
667,12
|
100,0%
|
-
|
-
|
-
|
-
|
Odpis
na FR
|
2 501
956,12
|
114,1%
|
1 797
585,40
|
114,1%
|
574
780,14
|
114,2%
|
129
590,58
|
114,0%
|
Koszty
ogólne
|
1 553
830,49
|
112,5%
|
1 117
954,97
|
112,5%
|
356
243,51
|
112,5%
|
79
632,01
|
112,5%
|
Sprzątanie
posesji
|
464
406,50
|
109,9%
|
247
532,24
|
105,4%
|
193
345,20
|
115,0%
|
23
529,06
|
120,5%
|
Pozostałe
koszty
|
403
701,78
|
121,4%
|
306
986,37
|
125,1%
|
75
673,95
|
108,5%
|
21
041,46
|
121,4%
|
Razem
eksploatacja
|
7 423
974,12
|
112,0%
|
5 292
913,52
|
111,7%
|
1 750
923,17
|
113,0%
|
380
137,43
|
112,2%
|
Centralne
ogrzewanie
|
3 425
639,47
|
88,7%
|
2 404
399,03
|
83,8%
|
832
857,87
|
104,0%
|
188
382,57
|
99,2%
|
Podgrzanie
wody
|
1 477
679,15
|
79,5%
|
1 088
192,66
|
72,7%
|
294
609,77
|
106,9%
|
94
876,72
|
110,1%
|
W roku 2024 Spółdzielnia wydatkowała na
eksploatację kwotę 7.423.974,12 zł.
Koszty te były wyższe względem roku 2023, średnio dla całej Spółdzielni o
12,0 %, czyli powyżej wskaźnika inflacji za 2024 rok w wielkości 3,6 %. Wzrost kosztów eksploatacji wystąpił we wszystkich
miejscowościach, tj. w Miastku 11,7 %, w Kępicach 13,0 %, w Koczale 12,2
%. Wyższy od średniego wzrost kosztów wystąpił m.in. w pozycji
kosztów energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości, tj. o 17,0
%. W poprzednim roku wystąpił wzrost o 13,8 %. Takie różnice wynikają z
nieterminowego fakturowania kosztów przez zakład energetyczny. Podobny wzrost kosztów wystąpił
na wodzie i kanalizacji, tj. 17,4 %, co jest wynikiem faktycznego zużycia wody
przez mieszkańców oraz wysokością opłat ustalanych decyzją Regionalnych
Zarządów Gospodarki Wodnej. Koszty wywozu odpadów komunalnych
były zbliżone do roku poprzedniego, wystąpił wzrost o jedynie 1,3 % . W tym miejscu należy przypomnieć
o konieczności prawidłowej segregacji odpadów komunalnych w związku z
możliwością obciążenia przez gminy znacznie wyższymi opłatami, tj. jak za
odpady niesegregowane, w dwu lub nawet trzykrotności stawki podstawowej. Podobnie
w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów
wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej
Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo
dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez
gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych, podrzucają odpady pod osłony
śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz tych
odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości. Wzrost kosztów podatku od nieruchomości, dla całej
spółdzielni o 10,7 % wynika z decyzji podejmowanych przez Rady Miast i Gmin. W
Miastku wystąpił wzrost o 10,5 %, w Kępicach o 10,9 %, natomiast w Koczale o 15,5
%. Opłata za teren dotyczy jedynie Miastka i dokładnie są to
płaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. Jak wspomniano wcześniej, od miesiąca kwietnia, stawka
funduszu remontowego została podniesiona z 2,10 zł/m2 do 2,40 zł/m2
czyli o około 14,3 %. Wzrost kosztów ogólnych jest jednakowy dla całej
Spółdzielni i wynosi 12,5 %, a wynika z wzrostu płac oraz kosztów usług
świadczonych na rzecz spółdzielni, takich jak obsługa prawna, obsługa
informatyczna, wzrost kosztów materiałów i urządzeń, itp. Większe rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w
roku 2024 względem roku 2023 zauważalne są w pozycji „sprzątanie posesji”.
Wzrost kosztów w tej pozycji wynika przede wszystkim z znacznego wzrostu
kosztów paliw, ogólnej inflacji oraz płacy minimalnej. Podsumowując należy stwierdzić, że wzrosty kosztów wynikają
przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i
minimalnej stawki godzinowej w roku 2024, względem roku 2023, wyniósł w
styczniu 17,8 % natomiast patrząc na ostateczną wysokość płacy minimalnej,
tj. od lipca 19,4 % (2023 – 3.600 zł, 2024 – 4.242 zł od stycznia i 4.300
zł od lipca). Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2024, dla całej
Spółdzielni, były niższe względem poniesionych w roku 2023 o około 11,3 %, przy
czym w Kępicach i Koczale koszty były zbliżone do poprzedniego roku, natomiast
w Miastku wystąpił spadek o 16,2 %, w związku z obniżką taryf wprowadzoną przez
Zakład Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Miastku. Ceny ciepła zostały nieco ograniczone poprzez wprowadzone
od 01.10.2022 r. przepisy ustawy z dnia 15.09.2022 r. o szczególnych
rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku
paliw, które regulowały tzw. „średnią cenę wytwarzania ciepła z rekompensatą”. Podobnie sytuacja wygląda w kosztach podgrzania wody. W
Miastku koszty spadły o 27,3 %, w Kępicach wzrosły o 6,9 % a w Koczale o
10,1 %. W kolejnej tabeli, zestawiono wyniki
finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za
rok 2024. Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2024
Nieruchomość
|
Wynik
2024
|
Saldo
końcowe
|
[zł]
|
[zł]
|
Miastko
|
Szewska 1-5 - Wybickiego 37-40
|
33 417,98
|
69 782,17
|
Kowalska 1 - Długa 6-7 -
Konopnickiej 2-6
|
5 222,82
|
21 153,87
|
Kowalska 23
|
1 492,05
|
18 130,97
|
Długa 12
|
5 351,87
|
17 509,13
|
Wybickiego 9
|
-1 578,49
|
38 755,19
|
Konstytucji 3 Maja 6
|
2 258,54
|
-1 821,93
|
Konstytucji 3 Maja 8
|
-897,69
|
8 119,92
|
Konstytucji 3 Maja 5-9
|
4 687,21
|
-1 915,88
|
Wielkopolska 5
|
-4 862,95
|
-6 830,42
|
Młodzieżowa 6-10
|
-13 156,15
|
14 957,90
|
Niepodległości 16-24
|
4 834,26
|
53 548,64
|
Łącznie Miastko
|
36 769,45
|
231 389,56
|
Kępice
|
Kościelna 16-20
|
-21 826,58
|
-10 904,20
|
Bielaka 1-7 - Szkolna 6
|
10 615,22
|
-41 515,45
|
Łącznie Kępice
|
-11 211,36
|
-52 419,65
|
Koczała
|
Młodzieżowa 7-11 - Tęczowa 1-3
|
9 942,79
|
49 655,91
|
Łącznie Koczała
|
9 942,79
|
49 655,91
|
Ogólny
wynik GZM
|
35 500,88
|
228 625,82
|
Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 228.625,82 zł. W
Miastku wynik finansowy roku 2024 na czterech nieruchomościach był ujemny,
a saldo ujemne wystąpiło również na trzech nieruchomościach. W Kępicach wynik
finansowy był ujemny na osiedlu Kościelna, natomiast na osiedlu Bielaka –
Szkolna dodatni. W Koczale wystąpił dodatni wynik finansowy. Zaległości w regulowaniu opłat za
używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2024 roku 491.741,84 zł,
co stanowiło 4,00 % należnych opłat (na koniec 2023 roku wskaźnik ten
wynosił 3,98 % a zadłużenie opiewało na kwotę 489.005,25 zł). W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało
się następująco: · Miastko: 279.314,40 zł – 3,18 % (rok 2023: 341.087,96 zł – 3,74 %), · Kępice: 178.764,48 zł – 6,25 % (rok 2023: 124.332,96 zł – 4,80 %), · Koczała: 33.662,96 zł – 5,08 % (rok 2023 : 23.584,90 zł – 3,97 %). Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2024
roku wyniosły 11.517,31 zł, co stanowiło 2,43 % należności (na koniec 2023 r.
zaległości wynosiły 7.658,23 zł, czyli 1,64 %). Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2024 był
bardzo zbliżony do roku ubiegłego (różnica jedynie 0,02 %) i nadal utrzymuje
się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym
dla spółdzielni mieszkaniowych. Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej
3 miesięcy) była podobna względem stanu w roku 2023, tj. w roku 2024 – 46,
w roku 2023 – 49, natomiast zmniejszyła się ilość gospodarstw zalegających
krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 426 na 378, czyli o 48. Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne.
Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody
na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty
zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji
komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia
dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej
z nieruchomości. W roku 2024 Spółdzielnia prowadziła 9 postępowań przed
sądem o zapłatę. IV. Uwagi
końcowe Zarząd
Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni
Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2024. Zarząd składa podziękowania również Radzie
Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego
funkcjonowania Spółdzielni. Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza
Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm
i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią. Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za
sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań
realizowanych przez Spółdzielnię.
|