SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2017

SZANOWNI PAŃSTWO

W roku 2017 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 52 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.405, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 995 lokali o wyodrębnionej własności,

- 752 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 33 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- 2 lokale w najmie.

W roku 2017 wyodrębniono własność 6 lokali.

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2017 roku, mieszka łącznie 3.707 osób, w tym:

- w Miastku 2.575 mieszkańców,

- w Kępicach 960 mieszkańców,

- w Koczale 172 mieszkańców.

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2016, liczba ta spadła w roku 2017 o 62 osób (w roku 2016 zmniejszenia o 116 osoby).

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W roku 2017 w Miastku wykonano remont suszarni w budynkach przy ul. Kowalskiej 23, Szewska 3 i 2 pomieszczeń na Wybickiego 37. W budynku przy ul. Konstytucji 3 Maja 5 zamontowano ścianki wiatrołapu przy wejściu do budynku. W dwóch budynkach, tj. ul. Wielkopolskiej 5 i Niepodległości 18 docieplono część cokołów. W Kępicach wykonano okładziny z granitu na schodach wejściowych do budynków przy ul. Kościelna 16, 19 i 20 oraz Bielaka 7. Wyremontowano pomieszczenie rozdzielni w budynku ul. Kościelna 16 oraz dwóch suszarni ul. Bielaka 5. Na budynku ul. Kościelna 19 wyremontowano ogniomur, natomiast na Bielaka 1 wymieniono drzwi wejściowe do dwóch klatek schodowych.

Kontynuowane były prace w zakresie zabezpieczenia i usprawnienia działania wewnętrznych instalacji zimnej i ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania. W tym zakresie wymieniono kompleksowo zawory zimnej i ciepłej wody w budynkach przy ul. Marii Konopnickiej 2 i 4, Szewska 3 i Wybickiego 40 w Miastku oraz Bielaka 2, 3, 5, 6 i 7 w Kępicach. W Kępicach, we wszystkich budynkach na osiedlu ul. Kościelnej, zamontowano zawory równoważące w rozdzielniach c.o. oraz zawory przy grzejnikach na klatkach schodowych. 

We wszystkich budynkach w zasobach mieszkaniowych spółdzielni, w roku 2017, wymieniono podzielniki kosztów centralnego ogrzewania, na podzielniki radiowe. Dzięki tej inwestycji, pozbyto się na kolejne lata uciążliwej konieczności obecności i udostępniania mieszkań do odczytów przez użytkowników.

Wykonywane były prace remontowe instalacji elektrycznych. W 2017 roku wymieniono główne tablice elektryczne w budynkach przy ul. Długiej 12, Szewskiej 3, 4 i 5, Wybickiego 40 oraz Młodzieżowej 8, 9 i 10 w Miastku jak również przy ul. Bielaka 4 i 7 w Kępicach. W Kępicach, w budynkach przy ul. Bielaka 5 i 6, oraz w Koczale, ul. Tęczowa 1 i 3, wykonano remont instalacji elektrycznych w piwnicach.

Oprócz opisanych „mniejszych” robót, w ubiegłym roku w Miastku przeprowadzono kompleksowy remont elewacji frontowej z przebudową gzymsu i wymianą orynnowania budynku przy ul. Długiej 6 oraz dwóch segmentów bud. ul. Długa 12. Na Os. Niepodległości wykonano remont dachu kolejnego budynku, tj. budynku nr 17. W Kępicach wyremontowano elewacje szczytowe budynku przy ul. Kościelna 17. W Koczale, zgodnie z ustaleniami podjętymi na zebraniu mieszkańców osiedla, przystąpiono do kompleksowych remontów elewacji budynków i w roku 2017 wykonano taki remont na budynku ul. Tęczowa 3.

Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku wykonano m.in. remont chodnika wzdłuż budynku oraz przebudowę schodów przy budynku ul. Konstytucji 3 Maja 5. Na os. Niepodległości wykonano dojazd do budynku nr 20, remont chodników wzdłuż budynków nr 23 i 24, wraz z dojściami do budynków oraz murkiem oporowym przy bud. nr 23. W ramach oszczędności uzyskanych przy realizacji robót, w związku z zmianą technologii prac, dodatkowo wykonano plac pod osłonę śmietnikową. Na osiedlu wykonano również dwa chodniki prowadzące od boiska do drogi gminnej i garaży. W Kępicach kontynuowano rozpoczętą rok wcześniej kompleksową przebudowę układu komunikacyjnego na osiedlu Bielaka-Szkolna i w ubiegłym roku, jako drugi etap, wykonano ciągi pieszo-jezdne wzdłuż bloków 3 i 6 do wyjazdu pomiędzy blokami 6 i 7. Ponadto wyremontowano chodnik wzdłuż bloku ul. Kościelna 16 oraz utwardzono częściowo tłuczniem parking przy Kościelnej 19.

W związku z dużymi kosztami podgrzania wody, w budynku przy ul. Konstytucji 3 Maja 5, wymieniono węzeł wymiennikowni. W budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 wybudowano instalację ciepłej wody użytkowej, czemu towarzyszyła również wymiana węzłów wymiennikowni. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2017 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 1.883.516,47 zł przy przypisie 1.339.018,20 zł.

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienia kosztów eksploatacji w roku 2017.

W roku 2017 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 4.386.779,35 zł. Koszty te były wyższe względem roku 2016, średnio dla całej Spółdzielni, o 2,3 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach ukształtowały następująco: w Miastku wzrost o 1,3 %, w Kępicach o 5,0 %, a Koczale o 4,2 %. Wyższy wzrost kosztów eksploatacji w roku 2017 w Kępicach można wytłumaczyć wyższymi całkowitymi kosztami doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków, tj. wzrost o 18,0 %. W pozostałych miejscowościach również wystąpił wzrost kosztów w tej pozycji, jednakże w znacznie niższych wielkościach, tj. Miastko – 4,9 %, Koczała 2,4 %.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na ogólny wzrost kosztów w Kępicach są koszty wywozu nieczystości, które wzrosły w roku 2017 względem 2016 o 4,6 % wskutek wprowadzonej w Kępicach od dnia 01.10.2017 r. podwyżki stawki opłat z 9,50 zł na 12,00 zł od osoby. W pozostałych miejscowościach koszty wywozu nieczystości poniesione w roku 2017 są niższe względem roku ubiegłego, z uwagi na utrzymanie przez gminy stawek opłat przy zmniejszającej się liczby mieszkańców.

Duże rozbieżności kosztów pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami występują nadal w zakresie kosztów zużycia energii – w Miastku wzrost zaledwie o 3,2 %, natomiast w Kępicach o 23,5 % a w Koczale o 15,1 %, co spowodowane jest stale nieterminowymi rozliczeniami dystrybutora energii.

Istotne różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami wystąpiły również w pozycji „pozostałych kosztów” – w Miastku spadek o 8,3 %, natomiast w Kępicach i Koczale Duzy wzrost, tj. odpowiednio 21,6 % i aż 98,9 %. Główny wpływ ma na to wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych.

Poniżej zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2017.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wyniki finansowe działalności rozliczane są indywidualnie dla każdej nieruchomości. Ogólny wynik finansowy dla wszystkich nieruchomości w roku 2017 zamknął się kwotą 57.943,26 zł. Na części nieruchomości wystąpił niedobór, który nie wpłynął ostatecznie negatywnie na saldo końcowe tych nieruchomości.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2017 roku 351.722,21 zł, co stanowiło 4,80 % należnych opłat (na koniec 2016 roku wskaźnik ten wynosił 4,94 % a zadłużenie opiewało na kwotę 344.909,46 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko: 186.722,32 zł – 3,63 %  (rok 2016: 203.276,89 zł – 4,12 %),

- Kępice:  113.154,36 zł – 6,46 %  (rok 2016: 92.506,65 zł – 5,71 %),

- Koczała: 51.845,53 zł – 11,85 %  (rok 2016: 49.125,92 zł – 11,50 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2017 roku wyniosły 2.909,85 zł, co stanowiło 0,81 % należności (na koniec 2016 r. zaległości wynosiły 4.533.00 zł, czyli 1,27 %).

Pomimo nieznacznego wzrostu całkowitej wielkości zadłużenia o ok. 6.800 zł, wskaźnik tego zadłużenia zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego 0,14 % i jak od wielu lat utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym. Wzrost zadłużenia występuje w Kępicach i Koczale, ponieważ w tych miejscowościach zasoby spółdzielni są mniejsze, przez co już stosunkowo niewielkie zmiany wysokości zaległości w opłatach wpływają zauważalnie na wskaźnik windykacji.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku 2016, tj. w roku 2017 – 47, w roku 2016 – 43, wzrosła natomiast ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 355 na 428.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2017 Spółdzielnia zawarła prowadziła 7 postępowań przed sądem o zapłatę.

IV. Uwagi końcowe

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2017.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.