SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2025

SZANOWNI PAŃSTWO

W roku 2025 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 60 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.906, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2025 wzrosłą o 11 osób.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.785 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 85.044,23 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 442 mieszkania o powierzchni 19.844,68 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.785 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 1.054 lokali o wyodrębnionej własności,

- 712 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 18 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- 1 lokal w najmie.

W roku 2025 wyodrębniono własność 2 lokali (w roku 2024 – 4). Ponadto właściciel lokalu użytkowego w budynku przy ul. Wybickiego 9 zmienił sposób użytkowania lokalu na dwa lokale mieszkalne.

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2025 roku, mieszka łącznie 2.897 osób, w tym:

- w Miastku 2002 mieszkańców (spadek o 61),

- w Kępicach 726 mieszkańców (spadek o 50),

- w Koczale 169 mieszkańców (wzrost o 5).

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2024, liczba ta spadła w roku 2025 o 116 osoby (w roku 2024 zmniejszenie o 27 osób). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, niskim współczynnikiem urodzeń, starzeniem się mieszkańców oraz migracją młodych ludzi do większych miast.

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2025, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 2,40 zł/m² do 2,6 zł/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W 2025 roku w Miastku wykonano odcinek opaski betonowej wraz z dociepleniem części cokołów budynku ul. Konstytucji 3 Maja 5, docieplenie cokołów na frontach i szczytach budynków ul. Kowalskiej 1, ul. Długiej 7, od strony ulicy w budynku ul. Szewska 1 oraz na szczycie budynku ul. Młodzieżowa 8. W Kępicach opaskę betonową budynku ul. Bielaka 3 oraz opaskę betonową i docieplenie cokołu pomiędzy 1 i 2 klatką schodową w budynku ul. Bielaka 4.

W Miastku, w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 5, 7, 9, ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8, ul. Kowalska 1, ul. Długa 6 i 7, ul. Konopnickiej 2, 4, 6, ul. Długa 12, ul. Szewska 1, 3, 4, 5, ul. Wybickiego 37, 38, 39, 40 zamontowano drabiny wyłazowe na dach.

W zakresie instalacji elektrycznych, w roku 2025 w budynkach ul. Wybickiego 38 w Miastku oraz ul. Kościelna 20 w Kępicach wymieniono WLZ i tablice mieszkaniowe.

Z prac instalacyjnych, w Kępicach wymieniono poziomy zimnej i ciepłej wody w piwnicach budynku ul. Bielaka 7. 

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2025 w Miastku wykonano wymianę rynien z jednej strony wraz z wypełnieniem gzymsu w budynku ul. Konstytucji 3 Maja 6, remont pokrycia dachowego w budynku ul. Konopnickiej 2, remont dachu ul. Szewska 5 i Os. Niepodległości 15, w Kępicach wymianę orynnowania wraz z wypełnieniem gzymsu jednostronnie w budynku ul. Kościelna 16, remont dachu i, gzymsu i kominów przy ul. Bielaka 1, natomiast w Koczale remont elewacji i daszków nad wejściami budynku ul. Młodzieżowa 11. 

Wymieniono drzwi wejściowe do 3 klatek schodowych budynku ul. Długa 6, 6-u klatek ul. Konopnickiej 4 i 4 klatek ul. Konopnickiej 6 oraz 1 klatki ul. Długa 12. W budynkach Os. Niepodległości 17 w Miastku oraz ul. Bielaka 6 wyremontowano po 1 suszarni. W budynku ul. Bielaka 6 przerobiono poręcze przed wejściami do budynku. W miastku wykonano również mycie elewacji frontowej budynku Os. Niepodległości 20.

Z robót na terenach i obiektach zewnętrznych w roku 2025 w Miastku przeniesiono maszt oraz utwardzono plac dla boiska do koszykówki. Przy budynku ul. Konopnickiej 2 wyremontowano schody terenowe. Przy ul. Konopnickiej 6 wyremontowano osłonę śmietnikową, natomiast pomiędzy budynkami ul. Długa 6 i 7 chodnik. Przy budynku ul. Wybickiego 37 wykonano dodatkowe miejsca parkingowe, natomiast przy ul. Młodzieżowej zamontowano urządzenia zabawowe na placu zabaw. W Kępicach wykonano murek oporowy przy parkingu ul. Bielaka 5 oraz zainstalowano progi zwalniające przy blokach ul. Bielaka 1, 2 i 4.

Na nieruchomościach osiedlach Młodzieżowej i Niepodległości, w roku 2024, kontynuowano spłatę udzielonej przez Spółdzielnię pożyczki finansowej na modernizację węzłów wymiennikowych w budynkach tych osiedli. Z funduszy remontowych dokonano spłaty odpowiednio 30 tys. zł na osiedlu ul. Młodzieżowej oraz 50 tys. zł na osiedlu Niepodległości.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2025 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 2.380.492,42 zł przy rocznym przypisie na fundusz remontowy 2.724.147,80 zł.

Z utworzonego w roku 2023 funduszu remontowego celowego, na który z funduszu zasobowego Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni przeznaczyło w 2023 roku kwotę 100 tys. zł, a w roku 202 kwotę 60 tys. zł prowadzone były remonty biura spółdzielni. Dotychczas wyremontowano salę narad i sekretariat i jedno pomieszczenie biurowe, wymieniono oświetlenie na LED, przeprowadzono badania instalacji elektrycznych, zamontowano daszek z poliwęglanu nad wejściem do biura, wymieniono część drzwi wewnętrznych Na koniec 2025 roku na funduszu celowym pozostała kwota 70.865,01 zł.

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2025

W roku 2025 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 8.584.878,92 zł. Koszty te były wyższe względem roku 2024, średnio dla całej Spółdzielni o 15,6 %, czyli powyżej wskaźnika inflacji za 2025 rok w wielkości 3,6 %.

Wzrost kosztów eksploatacji wystąpił we wszystkich miejscowościach, tj. w Miastku 15,0 %, w Kępicach 12,6 %, w Koczale 38,3 %.

Wyższy od średniego wzrost kosztów wystąpił m.in. w pozycji kosztów energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości, tj. o 19,8 %. W poprzednim roku wystąpił wzrost o 17,0 %. Różnice te wynikają z wzrostu kosztów energii.

Większy wzrost kosztów na wodzie i kanalizacji w Kępicach, tj. 24,2 %, wynikał z zmiany taryfy wprowadzonej decyzją SZ.RZT.70.013.202.AK Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Szczecinie z dnia 3.07.2024 r. W miastku dotychczasowa taryfa obowiązywała do końca roku 2025, natomiast w Koczale dotychczasowa taryfa została przedłużona od dnia 01.07.2024 r. i nadal obowiązuje.

Znacznie wzrosły koszty wywozu odpadów komunalnych, tj. średnio o 21,0 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach odpowiednio: Miastko 21,1 %, Kępice 16,5 % i najwięcej w Koczale 41,0 %.

W tym miejscu należy przypomnieć o konieczności prawidłowej segregacji odpadów komunalnych w związku z możliwością obciążenia przez gminy znacznie wyższymi opłatami, tj. jak za odpady niesegregowane, w dwu lub nawet trzykrotności stawki podstawowej. Podobnie w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych, podrzucają odpady pod osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości.

Wzrost kosztów podatku od nieruchomości, dla całej spółdzielni był niższy niż w roku poprzedzającym, tj. rok 2024 10,7 %, natomiast rok 2025 4,5 % i wynika z decyzji podejmowanych przez Rady Miast i Gmin. W Miastku wystąpił wzrost o 3,4 %, w Kępicach o 9,4 %, natomiast w>Koczale o 2,8 %.

Opłata za teren dotyczy jedynie Miastka i dokładnie są to płaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów.

Jak wspomniano wcześniej, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 2,40 zł/m² do 2,60 zł/m² czyli o około 8,3 %. Większe wskaźniki w poszczególnych miejscowościach wynikają z faktu przeksięgowania nadwyżek z eksploatacji na fundusz remontowy w Miastku na Os. Niepodległości kwoty 50.510,53 zł, w Koczale kwoty 46.535,16 zł oraz z uzyskiwanych odszkodowań z polisy ubezpieczeniowej Spółdzielni.

Wzrost kosztów ogólnych dla całej Spółdzielni i wynosi 12,5 %, a wynika z wzrostu płac oraz kosztów usług świadczonych na rzecz spółdzielni, takich jak obsługa prawna, obsługa informatyczna, wzrost kosztów materiałów i urządzeń, itp.

Większe rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w roku 2025 względem roku 2024 zauważalne są w pozycji „sprzątanie posesji”. Wzrost kosztów w tej pozycji wynika przede wszystkim z znacznego wzrostu kosztów paliw, ogólnej inflacji oraz płacy minimalnej.

Podsumowując należy stwierdzić, że wzrosty kosztów wynikają przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2025, względem roku 2024, wyniósł w styczniu 8,5 % tj. płaca minimalna z 4.300 zł na 4.666 zł, natomiast stawka minimalna z 28,10 zł na 30,50 zł.

Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2025, dla całej Spółdzielni, były niższe względem poniesionych w roku 2024 o około 0,8 %, przy czym w Kępicach i Koczale koszty znacznie wyższe od roku poprzedniego o odpowiednio 49,3 % i 27,9 %, natomiast w Miastku wystąpił spadek aż o 20,4 %.

Ceny ciepła zostały nieco ograniczone poprzez wprowadzone od 01.10.2022 r. przepisy ustawy z dnia 15.09.2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw, które regulowały tzw. „średnią cenę wytwarzania ciepła z rekompensatą”.

Podobnie sytuacja wygląda w kosztach podgrzania wody. W Miastku koszty spadły o 26,1 %, w Kępicach wzrosły o 39,9 % a w Koczale o 31,0 %.

W kolejnej tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2025. 

Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2025

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 63.350,69 zł. W Miastku wynik finansowy roku 2025 na większości nieruchomościach był ujemny, jednakże saldo ujemne wystąpiło na czterech nieruchomościach. Ujemny wynik finansowy spowodowany był koniecznością zakupu przez Spółdzielnię pojemników na odpady segregowane z uwagi na wprowadzone przez Gminę Miastko zmiany zasad odbioru odpadów komunalnych. W Kępicach wynik finansowy był dodatni na obu nieruchomościach, co zaowocowało uzyskaniem istotnej poprawy ostatecznego salda końcowego. W Koczale wystąpił znaczny ujemny wynika finansowy i ujemne saldo końcowe, co z kolei było spowodowane koniecznością wykonania czyszczenia pionów i poziomów wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej w budynku ul. Młodzieżowa 11 oraz wspomnianym wcześniej przeksięgowaniem części nadwyżki na eksploatacji na fundusz remontowy, dzięki czemu można było przeprowadzić remont elewacji ostatniego budynku na osiedlu oraz uzyskać dodatni bilans zamknięcia funduszu na koniec roku w kwocie +13.982,19 zł.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2025 roku 459.875,61 zł, co stanowiło 3,54 % należnych opłat (na koniec 2024 roku wskaźnik ten wynosił 4,00 % a zadłużenie opiewało na kwotę 491.741,84 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko: 254.970,43 zł – 3,18 %  (rok 2024: 279.314,40 zł – 3,18 %),

- Kępice:  176.037,11 zł – 6,25 % (rok 2024: 178.764,48 zł – 6,25 %),

- Koczała: 28.868,07 zł – 5,08 %   (rok 2024 : 33.662,96 zł – 5,08 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2025 roku wyniosły 15.097,58 zł, co stanowiło 3,05 % należności (na koniec 2024 r. zaległości wynosiły 11.517,31 zł, czyli 2,43 %).

Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2025 był znacznie niższy do roku ubiegłego i nadal utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni mieszkaniowych.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) była mniejsza względem stanu w roku 2024, tj. w roku 2025 – 31, w roku 2024 – 46, również zmniejszyła się ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 378 na 345, czyli o 433.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2025 Spółdzielnia prowadziła 8 postępowań przed sądem o zapłatę oraz 1 o pozbawienie praw do lokalu.

IV. Uwagi końcowe

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2025.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.