SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI
MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ
ZA ROK 2022
SZANOWNI PAŃSTWO
W
roku 2022 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie:
Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków
Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21,
24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1
listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.
Miniony rok był 57 rokiem działalności spółdzielni.
I. Informacje
ogólne
Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa
prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość
mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów
oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne
Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.902, oraz położenie
zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i
Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie
części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków
Spółdzielni w roku 2022 zmalała o 11 osób.
Spółdzielnia zarządza 55 budynkami
mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m2,
w tym: · w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o
powierzchni 60.679,62 m2, · w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o
powierzchni 19.826,17 m2, · w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o
powierzchni 4.431,92 m2.
1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą
następującą strukturę: - 1.036 lokali o wyodrębnionej własności,
- 725 lokali na prawie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu,
- 20 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu,
- 1 lokal w najmie.
W roku 2022 wyodrębniono własność 17 lokali.
W
zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2022 roku, mieszka łącznie 3.134 osób,
w tym: - w Miastku 2.183 mieszkańców (spadek o 115),
- w Kępicach 794 mieszkańców (spadek o 37),
- w Koczale 157 mieszkańców (spadek o 8).
Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2021,
liczba ta spadła w roku 2022 o 160 osób (w roku 2021 zmniejszenie o 128
osoby). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego
aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat
za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
II. Gospodarka
zasobami mieszkaniowymi
Wykonywane przez Spółdzielnię remonty
elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla
każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na
fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m2.
Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie
wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy
minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej
podniesienie. W roku 2022, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego
została podniesiona z 1,70 zł/m2 do 1,80 zł/m2. W celu
realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie
stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa
robót.
Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w
zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym,
działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem
mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej,
zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę
możliwości podnoszeniu ich standardu.
W 2022 roku w Miastku wykonano
odnowienie daszków w wejściach do budynku ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9
oraz naprawę daszków od strony ulicy. Wejścia do budynków ul. Konstytucji
3 Maja 5, 7 i 9 oraz 6 i 8 obłożono klinkierem. Remont daszków nad wejściami
przeprowadzono również w Kępicach, w bloku przy ul. Bielaka 7. W Kępicach
przeprowadzono również malowanie klatek schodowych w budynku ul. Bielaka 4. W
Koczale wymieniono drzwi do trzeciej klatki budynku ul. Młodzieżowa 11.
W zakresie robót remontowych instalacji
elektrycznych, w 2022 wymieniono WLZ z tablicami mieszkaniowymi w budynku przy
ul. Konstytucji 3 Maja 5 i Kowalskiej 1 oraz awaryjnie w jednej klatce
schodowej przy Niepodległości 23 w Miastku, a w Kępicach w budynku przy ul.
Bielaka 1. W budynkach przy ul. Szewskiej 1 w Miastku oraz ul. Kościelna
19 i 20 oraz ul. Bielaka 4 w Kępicach przeprowadzono wymianę instalacji
elektrycznej w piwnicach. Wykonywane były również, wymagane prawem budowlanym,
badania instalacji elektrycznych. Badania przeprowadzono w Miastku,
w budynkach przy ul. gen. Wybickiego 9, 38, 39 i 40 oraz we wszystkich
budynkach na osiedlu Niepodległości.
Z prac instalacyjnych, w Kępicach, w
budynkach ul. Bielaka 1 i 4 wymieniono poziome odcinki instalacji zimnej i
ciepłej wody oraz cyrkulacji.
Poza standardowymi pracami remontowymi,
Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb
poszczególnych nieruchomości. W roku 2022 w Miastku wybudowano osłonę
śmietnikową dla budynku ul. Długa 12. W Kępicach przeprowadzono mycie z
impregnacją grzybobójczą elewacji frontowej budynku ul. Kościelna 16 a w
budynku ul. Bielaka 7 elewacji szczytowej i balkonowej. W Kępicach wykonano również
remont pokrycia dachu z gzymsami i kominami na budynkach ul. Kościelna 20 i
ul. Bielaka 6. W Koczale przeprowadzono remont elewacji całego budynku ul.
Młodzieżowa 9.
W zakresie robót na terenach
zewnętrznych, w ubiegłym roku, na oś. Niepodległości wykonano przełożenie
dolnego biegu schodów przy budynku nr 16 oraz remont ciągu pieszo-jezdnego
wzdłuż starej kotłowni przy Niepodległości 19.
W 2022 r. kontynuowano wymianę węzłów
wymiennikowych w Miastku. Tym razem przeprowadzono te prace w budynkach przy ul. Kowalskiej 1, Długiej 7, Szewskiej 3, Wybickiego 37, Wybickiego 38,
Młodzieżowej 6 i Młodzieżowej 7. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną
technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach
podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację
z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4,
w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w
pozostałych grupach taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC
w kierunku stopniowej wymiany wymienników na własne kompaktowe
dwufunkcyjne w przyszłych latach również w innych budynkach spółdzielni.
Wymienione remonty finansowane były z
funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów
zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan
główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych
przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty
rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w
celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami
zgłaszanymi przez mieszkańców.
Łączne, w roku 2022 na remonty zasobu mieszkaniowego
spółdzielni wydatkowano 2.121.092,86 zł przy przypisie na fundusz remontowy 1.828.274,85
zł.
III. Gospodarka
finansowa Spółdzielni
Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2022
Pozycja kosztów
|
Ogółem
|
Miastko
|
Kępice
|
Koczała
|
[zł]
|
[%] 2022/2021
|
[zł]
|
[%] 2022/2021
|
[zł]
|
[%] 2022/2021
|
[zł]
|
[%] 2022/2021
|
En. elektr.
|
115 445,72
|
134,1%
|
87 846,60
|
135,2%
|
17
632,27
|
123,6%
|
9
966,85
|
145,3%
|
Woda i kan.
|
959
458,64
|
98,2%
|
699
460,40
|
96,6%
|
207
565,13
|
103,5%
|
52
433,11
|
99,3%
|
Wywóz nieczystości
|
1 053
954,54
|
98,4%
|
763
068,54
|
96,4%
|
234
069,00
|
103,7%
|
56
817,00
|
106,1%
|
Pod. od nier.
|
89
711,60
|
103,9%
|
69
830,48
|
103,5%
|
16
933,88
|
105,7%
|
2
947,24
|
102,4%
|
Opłata za teren
|
5
744,04
|
100,0%
|
5
744,04
|
100,0%
|
-
|
-
|
-
|
-
|
Odpis na FR
|
1 934
332,43
|
99,6%
|
1 390
095,14
|
101,2%
|
443
897,35
|
104,9%
|
100
339,94
|
68,6%
|
Koszty ogólne
|
1 187
923,37
|
116,6%
|
854
892,35
|
116,6%
|
272
145,85
|
116,6%
|
60
885,17
|
116,7%
|
Sprzątanie posesji
|
346
194,88
|
85,8%
|
183
391,60
|
66,6%
|
146
196,72
|
130,0%
|
16
606,56
|
107,8%
|
Pozostałe koszty
|
348
171,39
|
101,0%
|
246
911,20
|
86,3%
|
93
424,67
|
204,3%
|
7
835,52
|
59,4%
|
Razem ekspl.
|
6 040
936,61
|
101,8%
|
4 301
240,35
|
99,5%
|
1 431
864,87
|
112,6%
|
307
831,39
|
89,7%
|
Centralne ogrzewanie
|
2 473
189,04
|
105,0%
|
1 666
650,30
|
107,6%
|
634
805,23
|
101,1%
|
171
733,51
|
96,1%
|
Podgrzanie wody
|
1 090
924,62
|
115,5%
|
795
282,30
|
118,1%
|
201
822,23
|
105,4%
|
93
820,09
|
117,7%
|
W roku 2022 Spółdzielnia wydatkowała na
eksploatację kwotę 6.040.936,61 zł. Koszty
te były wyższe względem roku 2021, średnio dla całej Spółdzielni, jedynie o 1,8
%, czyli znacznie poniżej wskaźnika inflacji za 2022 rok w wielkości 14,4 %.
W poszczególnych miejscowościach koszty eksploatacji ukształtowały
się następująco: w Miastku spadek o 0,5 %, w Kępicach wzrost o 12,6 %,
natomiast w Koczale spadek o 10,3 %.
Duży wzrost nastąpił w kosztach energii elektrycznej,
której cena regulowana jest przez rynek. Pomimo znacznego wzrostu kosztu tej
pozycji, ma ono niewielkie przełożenie na całość kosztów, ponieważ ich udział w
całości kosztów wynosi jedynie 1,9 %.
Znacząca pozycja kosztów, jakimi
są koszty wywozu odpadów komunalnych, w roku 2022 ukształtowała się na poziomie
zbliżonym do roku 2021. W Miastku wystąpił spadek, ponieważ przez cały rok 2022
obowiązywały opłaty ustalone przez gminę jeszcze w roku 2020, w wysokości 28,00
zł od osoby. W roku 2022, w Koczale, wprawdzie nie nastąpiła zmiana stawki
opłaty, jednakże bardzo wysoka podwyżka w roku 2021 o 74,6 % z 16,90 zł od
osoby do 29,50 zł od osoby, skutkowała ostatecznym wzrostem kosztów w roku 2022
o około 6,1 %. Podwyższenie opłaty za gospodarowanie odpadami, w roku 2022,
wprowadzono jednie w gminie Kępice, od dnia 01.07.2022 r. z 21,00 zł od osoby
do 27,00 zł (wzrost 28,6 %), jednakże z uwagi na stale
zmniejszającą się liczbę mieszkańców całkowite koszty wywozu odpadów wzrosły
jedynie o 3,7 %. W tym miejscu należy przypomnieć
o konieczności prawidłowej segregacji odpadów komunalnych w związku z
możliwością obciążenia przez gminy znacznie wyższymi opłatami, tj. jak za
odpady niesegregowane, w dwu lub nawet trzykrotności stawki podstawowej. Podobnie
w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów
wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej
Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo
dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez
gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych dwa razy w roku, podrzucają
odpady pod osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas
organizować wywóz tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi
nieruchomości.
Jak wspomniano wcześniej, od miesiąca kwietnia, stawka
funduszu remontowego została podniesiona z 1,70 zł/m2 do 1,80 zł/m2
czyli o około 5,9 %, tymczasem całkowity koszt funduszu remontowego w roku 2022
był porównywalny do roku 2021. Ponadto w poszczególnych miejscowościach koszty
te względem poprzedniego roku kształtowały się różnie. Wprowadzona podwyżka
stawki funduszu od kwietnia w wielkości 5,9 % przekłada się na realny wzrost w
ciągu całego roku około 4,9 %, co można zaobserwować w Kępicach. W Miastku
wzrost jest mniejszy, tj. 1,2 %, natomiast w Koczale całkowity
fundusz remontowy w roku 2022 jest o wiele niższy niż w 2021, bo aż o 31,4
%. Wynika to z faktu, że w roku 2021, poza podstawowym odpisem na fundusz w
opłatach czynszowych była możliwość przeksięgowania nadwyżki z eksploatacji na
fundusz remontowy. W Miastku, na nieruchomości Długa 6, 7 – Konopnickiej 2, 4 ,
6 – Kowalska 1, w kwocie 48.880,48 zł a w Koczale 50.523,89 zł. Operacja ta w
roku 2021 „zawyżyła” całkowity fundusz remontowy, który w roku 2022 oparty był
wyłącznie o odpis.
Wzrost kosztów ogólnych jest jednakowy dla całej
Spółdzielni i wynosi 16,6 %, a wynika z wzrostu płac oraz kosztów usług
świadczonych na rzecz spółdzielni, takich jak obsługa prawna, obsługa
informatyczna, wzrost kosztów materiałów i urządzeń, itp.
Istotne rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w
roku 2022 względem roku 2021 zauważalne są w pozycji „sprzątanie posesji”.
W miastku wydatki niższe o 33,4 % wynikły ze zmiany firmy świadczącej usługi
utrzymania terenów zewnętrznych. Dotychczasowy wykonawca, tj. „Przedsiębiorstwo
Handlowe Tadeusz Król”, zakończył działalność na koniec roku 2021.
Do przeprowadzonego przetargu zgłosił się tylko jeden wykonawca, z którym
Spółdzielnia zawarła umowę, tj. „Filmar sp. z. o.o.” z Kołczygłów. W związku z
zmianą wykonawcy, zmianie uległ również sposób rozliczeń za świadczone usługi,
co przyniosło opisane oszczędności. W Kępicach wystąpił wzrost o 30 %, w
związku z koniecznością renegocjacji wynagrodzenia wykonawcy, tj. Spółdzielni
Socjalnej „Razem”, wynikającego z znacznego wzrostu kosztów paliw, ogólnej
inflacji oraz płacy minimalnej. Ponadto do zakresu usług świadczonych przez Spółdzielnię
„Razem” wprowadzono wywóz odpadów gabarytowych podrzucanych przez mieszkańców
pod osłony śmietnikowe. W Koczale koszty były nieznacznie wyższe, tj. o
7,8 %.
Bardzo duży wzrost w pozycji „pozostałych kosztów” w
Kępicach, tj. aż o 104,3 %, wynikł z konieczności zakupu instalacji AZART
od dotychczasowego właściciela, czyli „ELMAR Marian Damski” z Kobylnicy, który
z dniem 31.03.2022 r. zaprzestał działalności. W celu zapewnienia dla mieszkańców
dostępu do bezpłatnej naziemnej telewizji cyfrowej, aby uniknąć konieczności
budowy nowej instalacji AZART, Spółdzielnia odkupiła i dostosowała do bieżących
potrzeb istniejącą instalację.
Podsumowując należy stwierdzić, że wzrosty kosztów wynikają
przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i
minimalnej stawki godzinowej w roku 2022, względem roku 2021, wyniósł aż 7,5 %.
Warto zwrócić szczególną uwagę na dynamicznie rosnącą w roku 2022
inflację, która od stycznia do grudnia wzrosła z 9,4 % do rekordowego poziomu
16,6 %. Po znacznym opanowaniu sytuacji na świecie związanej z epidemią
wywołaną zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19, która wpłynęła na
wzrost inflacji w poprzednich latach, 24.02.2022 r. nastąpiła agresja
Rosji na Ukrainę, w wyniku której nastąpił kolejny wzrost inflacji oraz
szczególnie dotkliwy wzrost cen paliw kopalnych.
Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2022, dla całej
Spółdzielni, były wyższe względem poniesionych w roku 2021 o około 5,0 %. W
Miastku wystąpił wzrost o 7,6 %, w Kępicach o 1,1 %, natomiast w Koczale koszty
były niższe o 3,9 %. Wskazuje to nieco mroźniejsze okresy zimowe niż
w roku poprzednim.
Wyższy wzrost kosztów wystąpił w podgrzaniu wody. Dla całej
spółdzielni wyniósł 15,5 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach
odpowiednio: Miastko 18,1 %, Kępice 5,4 %, Koczała 17,7 %.
Wzrost kosztów wynikają z zmian cen wprowadzanych
przez dostawców energii cieplnej. W Miastku wystąpiły aż trzykrotnie podwyżki
taryf. Od 14.01.2022 r. ceny mocy zamówionej w poszczególnych grupach
taryfowych wzrosły od 4,9 % do 10,2 %, a cena ciepła od 5,9 % do 10,1 %. Od
23.03.2022 r. moc zamówiona od 10,8 % do 12,8 %, natomiast ciepło od 10,8 % do
12,7 %. Od 02.09.2022 r. obowiązywały znacznie wyższe ceny, ponieważ cena mocy
zamówionej wzrosła w poszczególnych grupach od 48,7 % do 56,5 %, a cena ciepła
od 59,7 % do 68,6 %. W Kępicach podwyżki cen ciepła wprowadzone były
dwukrotnie. W wyniku zmiany wprowadzonej od 01.06.2022 r., cena mocy zamówionej
wzrosła o 69,7 % a cena ciepła o 39,3 %, a po podwyżce od 01.10.2022 r. cena
mocy zamówionej wzrosła o 1,3 %, natomiast cena ciepła o aż 96,1 %. W Koczale
zmiana nastąpiła od 01.07.2022 r., natomiast wzrost cen był najwyższy i
wyniósł na mocy zamówionej 165,6 % i na cieple 155,2 %.
Tak znaczne podwyżki cen ciepła przełożyły się w oczywisty
sposób na opłaty zaliczkowe za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody. Zmiany
były mniej odczuwalne w zakresie zaliczek na ogrzewanie, ponieważ zaliczki te
ustalane są podstawie symulacji całkowitych kosztów ogrzewania na dany okres
rozliczeniowy, czyli od września do sierpnia każdego roku, tymczasem sezon
grzewczy kończy się przeważnie na przełomie kwietnia i maja. Zatem podwyższenie
przez zakład ciepłowniczy ceny ciepła po okresie grzewczym miał mniejszy wpływ
na te opłaty zaliczkowe. W znacznie większym stopniu opisane zmiany miały wpływ
na wysokość opłat zaliczkowych na podgrzanie wody. W tym przypadku opłaty
kalkulowane są na bieżąco, wraz z istotną zmianą ceny ciepła oraz innych
wskaźników cenotwórczych.
Przedstawione wyżej podwyżki cen ciepła wprowadzone przez
dostawców, Czyli Zakład Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Miastku,
Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej Kępice Sp. z o.o. w Kępicach oraz Zakład
Gospodarki Komunalnej ZB w Koczale, miałyby znacznie poważniejsze skutki na
zaliczki skalkulowane przez Spółdzielnię, jednakże zostały ograniczone poprzez
wprowadzoną od 01.01.2022 r. obniżkę stawki podatku VAT z 23 % do 8 %,
następnie od 01.02.2022 r. do 31.12.2022 r. do poziomu 5 %. Ponadto od
01.10.2022 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 15.09.2022 r. o szczególnych
rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku
paliw, która wprowadziła „średnią cenę wytwarzania ciepła z rekompensatą”, przy
czym nie miało to wpływu na ceny w miastku, ponieważ średnia cena
wytwarzania ciepła przez ZEC Sp. z o.o. w Miastku
nie przekroczyła ceny średniej wskazanej w ustawie.
Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki
finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za
rok 2022.
Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2022
Nieruchomość
|
Wynik
2022
|
Saldo
końcowe
|
[zł]
|
[zł]
|
Miastko
|
Szewska 1-5 - Wybickiego 37-40
|
41 713,66
|
31 739,19
|
Kowalska 1 - Długa 6-7 -
Konopnickiej 2-6
|
3 496,40
|
14 028,18
|
Kowalska 23
|
3 897,34
|
14 453,82
|
Długa 12
|
4 646,57
|
14 529,66
|
Wybickiego 9
|
6 944,99
|
37 215,62
|
Konstytucji 3 Maja 6
|
-9 845,85
|
-8 803,24
|
Konstytucji 3 Maja 8
|
3 253,16
|
5 257,58
|
Konstytucji 3 Maja 5-9
|
8 277,58
|
-6 505,94
|
Wielkopolska 5
|
1 627,42
|
-1 471,96
|
Młodzieżowa 6-10
|
1 740,48
|
24 680,54
|
Niepodległości 16-24
|
32 881,84
|
43 611,45
|
Łącznie Miastko
|
98 633,59
|
168 734,90
|
Kępice
|
Kościelna 16-20
|
-17 314,57
|
12 952,32
|
Bielaka 1-7 - Szkolna 6
|
-28 736,63
|
-39 951,36
|
Łącznie Kępice
|
-46 051,20
|
-26 999,04
|
Koczała
|
Młodzieżowa 7-11 - Tęczowa 1-3
|
8 154,33
|
40 357,42
|
Łącznie Koczała
|
8 154,33
|
40 357,42
|
Ogólny
wynik GZM
|
60 736,72
|
182 093,28
|
Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 182.093,28 zł. W
Miastku wynik finansowy roku 2022 jedynie jednej nieruchomości był ujemny,
natomiast saldo ujemne wystąpiło na trzech nieruchomościach. W Kępicach wynik
finansowy był ujemny na obu nieruchomościach, co spowodowane było,
wspomnianą wcześniej, koniecznością zakupu instalacji AZART.
Zaległości w regulowaniu opłat za
używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2022 roku 286.943,11 zł,
co stanowiło 3,02 % należnych opłat (na koniec 2021 roku wskaźnik ten
wynosił 2,87 % a zadłużenie opiewało na kwotę 261.326,92 zł).
W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało
się następująco:
· Miastko: 194.405,58 zł – 2,92 % (rok 2021: 174.573,36 zł – 2,73 %),
· Kępice:
75.654,85 zł – 3,42 % (rok 2021:
80.008,32 zł – 3,72 %),
· Koczała: 16.882,68 zł – 2,69 % (rok 2021: 6.745,24 zł – 1,21 %).
Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2022
roku wyniosły 2.828,47 zł, co stanowiło 0,76 % należności (na koniec 2021 r.
zaległości wynosiły 2.885,47 zł, czyli 0,81 %).
Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2022 nieznacznie
zwiększył się w stosunku do roku ubiegłego, tj. o 0,15 %, jednakże nadal
jest zbliżony do 3 %. Od wielu lat wskaźnik zadłużenia utrzymywał się na poziomie
poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni
mieszkaniowych, natomiast od dwóch lat Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik na poziomie
3 %.
Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej
3 miesięcy) zwiększyła się względem stanu w roku 2021, tj. w roku 2022 – 39,
w roku 2021 – 34, zwiększyła się również ilość gospodarstw zalegających
krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 256 na 298.
Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne.
Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody
na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia
sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu
pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na
hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.
W roku 2022 Spółdzielnia prowadziła 3 postępowania
przed sądem o zapłatę. Niestety nadal nie zostało opróżnione
mieszkanie w Miastku, którego prawo własności zostało przysądzone na rzecz
Spółdzielni w roku 2019. Pomimo wskazania pomieszczenia tymczasowego przez
Urząd Miejski dłużnicy nie przekazali dobrowolnie lokalu, a ich eksmisję
uniemożliwiło wprowadzenie w kraju stanu epidemii. W okresie obowiązywania
stanu epidemii wstrzymane zostały egzekucje komornicze z nieruchomości i
przejęcie lokalu nie było możliwe. Po zakończeniu stanu epidemii dłużnicy
skierowali do sądu pozew o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności, co po
raz kolejny uniemożliwiło odzyskanie lokalu przez Spółdzielnię
IV. Uwagi
końcowe
Zarząd
Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni
Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2022.
Zarząd składa podziękowania również Radzie
Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla
prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.
Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza
Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm
i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.
Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za
sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań
realizowanych przez Spółdzielnię.
SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU Z
DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ ZA ROK
2021 SZANOWNI
PAŃSTWO W roku 2021 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni
Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z
decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym
Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu
Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy. Miniony rok był 56 rokiem działalności spółdzielni. I. Informacje ogólne Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych
obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego –
statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym
organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę
członków, tj. 1.913, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech
miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków
odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach
i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2021 zmalała o 19 osób. Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i
łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m2, w tym: - w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m2, - w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m2, - w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m2. 1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą
strukturę: - 1.019 lokali o wyodrębnionej własności, - 737 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, - 24 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, - 2 lokale w najmie. W roku 2021 wyodrębniono własność 8 lokali. W zasobach spółdzielni,
wg stanu na koniec 2021 roku, mieszka łącznie 3.294 osób, w tym: - w Miastku 2.298
mieszkańców, - w Kępicach 831
mieszkańców, - w Koczale 165
mieszkańców. Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2020, liczba ta
spadła w roku 2021 o 128 osób (w roku 2020 zmniejszenie o 131 osoby).
Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania
ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie
odpadami komunalnymi. II. Gospodarka zasobami
mieszkaniowymi Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków
finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości
funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy
utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m2. Z uwagi
na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w
okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej
oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku
2021, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z
1,65 zł/m2 do 1,70 zł/m2. W celu realizacji niezbędnych
robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz
remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót. Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami
mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na
zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej
gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i
właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie
niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu. W 2021 roku w Miastku wymieniono ścianki wiatrołapów przy wejściach do
budynku ul. Kowalska 1, wymieniono drzwi wejściowe do trzech klatek
schodowych w budynku ul. Konopnickiej
2 oraz jednej w budynku ul. Młodzieżowa 6. W Miastku wyremontowano suszarnię
w budynku ul. Konopnickiej 2,
a w Kępicach jedną w budynku ul. Kościelna 18 oraz dwie
przy ul. Bielaka 4. W Kępicach przy ul. Kościelnej 16 i 17
wyklejono klinkier w wejściach do klatek schodowych, a przy Kościelnej 20 wymieniono
drzwi wejściowe do jednej klatki schodowej. W zakresie robót remontowych instalacji elektrycznych, w 2021 wymieniono
instalację elektryczną w piwnicach budynku ul. Długa 12 w Miastku oraz ul.
Bielaka 7 w Kępicach. W Kępicach wymieniono również WLZ z tablicami
mieszkaniowymi w budynku ul. Bielaka 5. Ponadto w Miastku przeprowadzono
badania instalacji elektrycznych w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 9,
Wybickiego 9, 38 i 40. Badania wykonywano również we wszystkich budynkach
na osiedlu Niepodległości, jednakże z uwagi na ograniczenia z dostępem do
mieszkań, wynikających z trwającej epidemii, badania te zostały zakończone w
roku 2022. W roku 2021 Spółdzielnia kontynuowała,
rozpoczętą w roku 2019 kompleksową wymianę zaworów grzejnikowych. Dotychczas
użytkowane głowice termostatyczne firmy HERZ zostały zainstalowane w roku
1998, mają zatem już 23 lata, natomiast producent głowic zapewnił dla nich
jedynie 5 lat gwarancji. Z każdym rokiem Spółdzielnia odnotowywała coraz więcej
zgłoszeń potwierdzających ich wyeksploatowanie. W związku z powyższym Spółdzielnia podjęła
decyzję o kompleksowej wymianie głowic, przy czym w celu zwiększenia
efektywności energetycznej instalacji centralnego ogrzewania i wyeliminowania
takich problemów eksploatacyjnych jak hałas, nierównomierna dystrybucja ciepła
i nadmierne zużycie energii, podjęto decyzję o montażu zaworów Dynamic
ValveTM firmy Danfoss, które poza regulacją temperatury w
pomieszczeniach umożliwiają jednocześnie automatyczne równoważenie hydrauliczne
instalacji grzewczych. Dla zapewnienia prawidłowej pracy instalacji niezbędna
jest wymiana zaworów we wszystkich mieszkaniach. Ponadto, zgodnie z § 134 ust.
6, w związku z ust. 5, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać
budynki i ich usytuowanie (Tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), regulatory
dopływu ciepła do grzejników, tj. zawory i głowice termostatyczne, powinny
umożliwiać użytkownikowi mieszkania uzyskanie temperatury nie niższej niż 16oC.
Takie też właściwości posiadają zamontowane głowice firmy Danfoss. Wraz z
wymianą zaworów grzejnikowych wymieniane były w piwnicach zawory podpionowe
c.o. na kulowe, a w tzw. „świecowych” pionach łazienkowych na zwory dynamiczne.
W roku 2021 wymieniono zawory w Miastku w budynkach przy ul. Kowalskiej 1, Długiej
6 i 7 oraz Konopnickiej 2, 4 i 6, natomiast w Kępicach w budynkach na osiedlu
ul. Bielaka 1-7 – Szkolna 6. Tym samym, poza nielicznymi przypadkami braku
możliwości dostępu do lokalu, zakończono trwającą trzy lata „akcję”
wymiany zaworów w całym zasobie mieszkaniowym spółdzielni. Z pozostałych prac instalacyjnych, w Miastku, w budynkach ul. Konstytucji
3 Maja 7 i 9 wymieniono instalację zimnej wody w piwnicach, a w budynkach ul.
Konstytucji 3 Maja 6 i 8 oraz przy ul. Szewskiej 1, tę samą instalację wraz z
zaworami podpionowymi. W budynkach przy ul. Wybickiego 37, 38 i 39 oraz ul.
Młodzieżowa 6 i 7wymieniono same zawory podpionowe na inst. zimnej wody.
Również w Miastku, przy ul. Wielkopolskiej 5, wymieniono piony „świecowe”
centralnego ogrzewania wraz z montażem grzejników w łazienkach. Z uwagi na
coraz częściej występujące korodowanie pionów świecowych w miejscach przejść
przez stropy oraz małą efektywność grzewczą pionów świecowych, roboty te będą w
kolejnych latach planowane we wszystkich budynkach spółdzielni. Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty
indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2021
w Miastku na oś. Niepodległości 19 oraz w Kępicach ul. Bielaka 7
przeprowadzono mycie z impregnacją grzybobójczą elewacji frontowych budynków. W
Kępicach wykonano remont pokrycia dachu i kominów na budynku ul. Kościelna
16 a w
budynku ul. Bielaka 4 wymianę pokrycia dachu poprzedzoną przebudową gzymsów i
wymianą orynnowania. Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów
pieszo-jezdnych. W Miastku wyremontowano chodnik na szczycie budynku ul.
Kowalska 1, przebudowano parking przy ul. Szewska 4 oraz chodnik przy ul.
Młodzieżowej 8. Przy budynkach ul. Młodzieżowa 8 i 9 wykonano nowe place pod
osłony śmietnikowe oraz nowe osłony. W Kępicach wybudowano parking na 10 miejsc
wraz z dojazdem przy bloku ul. Bielaka 7, a przy ul. Kościelnej 19 uzupełniono
kruszywo łamane na parkingu. W 2021 r. kontynuowano wymianę węzłów wymiennikowych, tym razem
przeprowadzono te prace w budynkach przy ul. Konopnickiej 4 i 6. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają
na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również
na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności
ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny
za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach
taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej
wymiany wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach również
w innych budynkach spółdzielni. Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych
poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez
Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania
rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych
przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty
rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w
celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami
zgłaszanymi przez mieszkańców. Łączne, w roku 2021 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni
wydatkowano 1.793.162,60 zł przy przypisie na fundusz remontowy 1.738.148,63 zł. III. Gospodarka finansowa
Spółdzielni Tabela
– zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2021
Pozycja kosztów
|
Ogółem
|
Miastko
|
Kępice
|
Koczała
|
[zł]
|
[%] 2021/2020
|
[zł]
|
[%] 2021/2020
|
[zł]
|
[%] 2021/2020
|
[zł]
|
[%] 2021/2020
|
En. elektr.
|
86.091,02
|
94,0%
|
64.963,08
|
93,5%
|
14.268,65
|
99,9%
|
6.859,29
|
88,0%
|
Woda i kan.
|
977.185,14
|
96,6%
|
723.926,22
|
98,0%
|
200.473,68
|
90,5%
|
52.785,24
|
103,1%
|
Wywóz nieczystości
|
1.070.727,18
|
138,0%
|
791.445,88
|
141,5%
|
225.729,00
|
123,2%
|
53.552,30
|
161,0%
|
Pod. od nier.
|
86.355,40
|
104,4%
|
67.463,36
|
103,3%
|
16.015,04
|
109,0%
|
2.877,00
|
105,6%
|
Opłata za teren
|
5.744,04
|
98,8%
|
5.744,04
|
98,8%
|
-
|
-
|
-
|
-
|
Odpis na FR
|
1.942.841,10
|
109,3%
|
1.373.553,40
|
107,5%
|
423.077,45
|
103,6%
|
146.210,25
|
158,3%
|
Koszty ogólne
|
1.018.508,49
|
107,7%
|
732.969,65
|
107,7%
|
233.346,75
|
107,7%
|
52.192,09
|
107,7%
|
Sprzątanie posesji
|
403.334,88
|
100,3%
|
275.469,24
|
100,0%
|
112.458,96
|
100,0%
|
15.406,68
|
107,6%
|
Pozostałe koszty
|
344.878,35
|
118,2%
|
285 .69,55
|
151,3%
|
45.724,34
|
49,2%
|
13.184,46
|
132,7%
|
Razem ekspl.
|
5
935 665,60
|
110,2%
|
4
321 504,42
|
111,9%
|
1
271 093,87
|
100,6%
|
343
067,31
|
131,9%
|
Centralne ogrzewanie
|
2 355 983,06
|
110,0%
|
1 549 144,26
|
109,3%
|
628 044,89
|
112,6%
|
178 793,91
|
107,8%
|
Podgrzanie wody
|
944 390,72
|
93,1%
|
673 287,12
|
96,1%
|
191 417,76
|
82,4%
|
79 685,84
|
97,9%
|
W roku 2021 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 5.935.665,60
zł. Koszty te były wyższe względem roku
2020, średnio dla całej Spółdzielni, o 10,2 %, natomiast w poszczególnych
miejscowościach ukształtowały się następująco: w Miastku wzrost o 11,9 %, w
Kępicach o 0,6 %, natomiast w Koczale o 31,9 %. W roku 2021 ponownie nastąpił wzrost
kosztów gospodarowania odpadami komunalnymi. Dla całej Spółdzielni koszty
poniesione w roku 2021 były wyższe względem roku poprzedniego aż o 38,0 %.
Wzrost tych kosztów wynika wprost z podwyższania przez gminy opłat za
gospodarowanie odpadami. W Miastku podwyżka opłaty wprowadzona jeszcze w roku
2020 (zmiana od 01.10.2020 r.) z 16,00 zł od osoby na 28,00 zł (wzrost o 75,0
%), spowodowała zwiększenie kosztów całkowitych o 41,5 %. W Kępicach i
Koczale opłaty zostały podwyższone od 01.03.2021 r. W Kępicach z 17,00 zł od
osoby do 21,00 zł (wzrost 23,5 %), natomiast w Koczale z 16,90 zł na
29,50 zł (74,6 %). Dodatkowo w Kępicach, w związku z stwierdzoną przez
Urząd Miejski nieprawidłową segregacją odpadów, decyzjami Burmistrza Kępic, w
miesiącu czerwcu mieszkańcy spółdzielni zostali obciążeni zwiększoną opłatą za
gospodarowanie odpadami komunalnymi w wysokości 42,00 zł od osoby, co
przełożyło się na dodatkowe koszty w łącznej wysokości 17.913,00 zł (około 7,9
% całości kosztów). Koniecznym jest wspomnieć, że zgodnie z zapowiedziami
Urzędu Miejskiego, z uwagi na wciąż niewystarczającą segregację odpadów,
kontrole pod tym względem prowadzone będą systematycznie, w związku z czym
możliwe jest ponowne obciążenie mieszkańców podwyższonymi opłatami, w okresie
w którym stwierdzone zostaną nieprawidłowości. Ponadto z uwagi na stale
rosnące koszty obsługi przez gminy gospodarki odpadami komunalnymi, działania
takie, tj. kontrole i zwiększanie opłat w poszczególnych miesiącach, mogą być
prowadzone również w innych nieruchomościach. Zatem prawidłowa segregacja
odpadów leży w interesie wszystkich mieszkańców. Podobnie w interesie
wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów wielkogabarytowych
do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów
Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo dysponowaniem
własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez gminy zbiórki
i wywozu odpadów gabarytowych dwa razy w roku, podrzucają odpady pod
osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz
tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości. Duża różnica kosztów wystąpiła w Koczale w pozycji odpisu na fundusz
remontowy (wzrost o 58,3 %). Różnica ta wynikła z przeprowadzonej operacji
przeniesienia nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy w kwocie 50.523,89
zł. Podobną operację wykonano na jednej z nieruchomości w Miastku, tj. na
nieruchomości ul. Kowalska 1 – Długa 6, 7 – Konopnickiej 2, 4 ,6, w kwocie
48.880,48 zł, jednakże z uwagi na mały wpływ tej kwoty na całość funduszu
remontowego w Miastku, równica kosztów nie jest aż taka duża (jedynie 7,5 %) i
wynika przede wszystkim, podobnie jak w Kępicach, z wprowadzonego od
dnia 01.04.2021 r. podwyższenia odpisu na fundusz remontowy. Istotne rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w roku 2021
względem roku 2020 zauważalne są w pozycji „pozostałych kosztów”. W
miastku wydatki wyższe o 51,3 % spowodowane były głównie koniecznością zakupu
pojemników na odpady zmieszane, które były własnością firmy KODEK, dotychczas
wywożącej odpady. Po przekazaniu tych zadań, na początku roku 2021, przez
miasto do Miejskich Wodociągów i Kanalizacji, Spółdzielnia miała obowiązek
wyposażyć wszystkie nieruchomości (osłony śmietnikowe) w pojemniki na odpady
zmieszane, ponieważ gmina dostarcza jedynie pojemniki na odpady segregowane.
Aby zminimalizować koszty z tego tytułu, zamiast kupować nowe pojemniki,
odkupiono dotychczas użytkowane. Duże koszty w tej pozycji wynikały również z
omawianych wyżej dodatkowych wywozów odpadów gabarytowych „podrzucanych” przez
mieszkańców pod osłony śmietnikowe. Ponadto, aby stopniowo ograniczać tego typu
działania Spółdzielnia rozpoczęła budowę w Miastku systemu monitoringu
osiedlowego. Obecnie zainstalowanych jest już dziesięć kamer na terenie całego
miasta. Mniejsze koszty o około 50,8 % w Kępicach możliwe były z uwagi na uregulowanie
kwestii rozbieżności zużycia wody pomiędzy wskazania wodomierzy głównych PGK
Kępice i sumy wskazań wodomierzy indywidualnych w mieszkaniach. Na większe
32,7 % „pozostałe koszty” w Koczale wpływ miała konieczność przeprowadzenia
wyjątkowo częstych akcji deratyzacyjnych. Również istotnym czynnikiem wpływającym
na koszty omawianej pozycji jest wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej
nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie
na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych. Wzrosty kosztów w pozostałych pozycjach wynikają przede wszystkim z
stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i
minimalnej stawki godzinowej w roku 2021, względem roku 2020, wyniósł aż 7,7 %.
Warto zwrócić szczególną uwagę na dynamicznie rosnącą w roku 2021 inflację,
która od stycznia do grudnia wzrosła z 1,3 % do 8,6 %. Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2021, dla całej Spółdzielni,
były wyższe względem poniesionych w roku 2020 o około 10,0 % i wskaźniki są
porównywalne dla wszystkich miejscowości. Spowodowane to było z jednej strony
mroźniejszą zimą, a z drugiej stale wprowadzanymi przez zakłady
ciepłownicze podwyżkami cen ciepła. Koszty podgrzania wody były nieco mniejsze
niż w roku poprzednim. Dla całej spółdzielni spadek wyniósł 6,9 %, natomiast
największy był w Kępicach, tj. 17,6 %, co podobnie jak w roku 2020
wynikało z uregulowania rozbieżności w rozliczeniach za dostarczoną
do podgrzania wodę, od której zależy ilość ciepła zużytego na podgrzanie. Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami
Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2021. Tabela
– wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2021
Nieruchomość
|
Wynik 2021
|
Saldo końcowe
|
[zł]
|
[zł]
|
Miastko
|
Szewska 1-5 - Wybickiego 37-40
|
-15.117,78
|
-10.942,53
|
Kowalska 1 - Długa 6-7 - Konopnickiej 2-6
|
-58.555,56
|
1.058,08
|
Kowalska 23
|
1.008,38
|
9.970,81
|
Długa 12
|
502,75
|
9.883,09
|
Wybickiego 9
|
-3.396,75
|
28.778,08
|
Konstytucji 3 Maja 6
|
539,14
|
617,49
|
Konstytucji 3 Maja 8
|
-562,10
|
1.805,11
|
Konstytucji 3 Maja 5-9
|
-26.292,20
|
-15.674,69
|
Wielkopolska 5
|
-539,70
|
-3.487,50
|
Młodzieżowa 6-10
|
-2.036,87
|
20.788,74
|
Niepodległości 16-24
|
-3.476,09
|
8.086,04
|
Łącznie Miastko
|
-107.926,78
|
50.882,72
|
Kępice
|
Kościelna 16-20
|
16.618,38
|
30.114,82
|
Bielaka 1-7 - Szkolna 6
|
22.122,20
|
-15.620,18
|
Łącznie Kępice
|
38.740,58
|
14.494,64
|
Koczała
|
Młodzieżowa 7-11 - Tęczowa 1-3
|
-31.030,10
|
29.842,44
|
Łącznie Koczała
|
-31.030,10
|
29.842,44
|
Ogólny wynik GZM
|
-100.216,30
|
95.219,80
|
Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 95.219,80 zł. Pomimo ujemnych
wyników finansowych za rok 2021 na wielu nieruchomościach, saldo jedynie
czterech na koniec roku jest ujemne. Ujemne wyniki finansowe na
nieruchomościach: ul. Kowalska 1 – Długa 6, 7 – Konopnickiej 2, 4, 4 w Mistku
oraz ul. Młodzieżowa 7, 9, 11 – Tęczowa 1, 3 w Koczale wynikają z, wspomnianego
wcześniej, przeksięgowania nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy. Ponadto na wyniki finansowe roku 2021 nieruchomości w Miastku istotny
wpływ miały opisana wcześniej konieczność zakupu pojemników na odpady komunalne
oraz budowa systemu monitoringu, natomiast na wyniki nieruchomości całej
spółdzielni, prowadzona jeszcze na początku roku, dezynfekcja klatek
schodowych, w związku z wciąż obowiązującym na terytorium całego kraju
stanu epidemii wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19 oraz
wysokość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego,
stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych
lokali wyodrębnionych. Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na
koniec 2021 roku 261.326,92 zł, co stanowiło 2,87 % należnych opłat (na
koniec 2020 roku wskaźnik ten wynosił 3,61 % a zadłużenie opiewało na kwotę 304.699,52
zł). W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco: - Miastko: 174.573,36
zł – 2,73 % (rok 2019: 184.219,80 zł –
3,10 %), - Kępice: 80.008,32 zł – 3,72 % (rok 2019:
102.038,26 zł – 5,11 %), - Koczała: 6.745,24 zł – 1,21 % (rok 2019: 18.441,46
zł – 3,59 %). Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2021 roku wyniosły 2.885,47
zł, co stanowiło 0,81 % należności (na koniec 2020 r. zaległości wynosiły 3.491,49
zł, czyli 1,03 %). Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2021 zmniejszył się w stosunku do
roku ubiegłego aż o 0,74 %. Od wielu lat wskaźnik zadłużenia utrzymywał się na poziomie
poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni
mieszkaniowych, natomiast w ubiegłym roku, Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik
poniżej poziomu 3 %. Istotne poprawienie wskaźnika zadłużenia nastąpiło w Kępicach
i Koczale. Z uwagi na fakt, że zasób mieszkaniowy w tych miejscowościach jest
znacznie mniejszy niż w Miastku, większe zaległości już zaledwie na 2-3 lokalach
powodują wysoki wskaźnik zadłużenia. Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy)
zmniejszyła się względem stanu w roku 2020, tj. w roku 2021 – 34, w roku
2020 – 42, zmniejszyła się natomiast ilość gospodarstw zalegających
krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 375 na 256. Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na
bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę
zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia
sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu
pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na
hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości. W roku 2021 Spółdzielnia prowadziła 7 postępowań przed sądem o zapłatę.
Dzięki wskazaniu przez Burmistrz Kępic lokalu socjalnego dla dłużników, których
prawo własności do lokalu zostało przysądzone w roku 2019 na rzecz
spółdzielni, a dłużnicy dobrowolnie opróżnili lokal, został on zlicytowany, a
zadłużenie w większości rozliczone. Niestety nadal nie zostało opróżnione
mieszkanie w Miastku, z również przysądzonym na rzecz Spółdzielni w roku
2019 prawem własności, pomimo wskazania pomieszczenia tymczasowego przez Urząd
Miejski, ponieważ dłużnicy nie przekazali dobrowolnie lokalu,
a ich eksmisję uniemożliwiło wprowadzenie w kraju stanu epidemii. W
okresie obowiązywania stanu epidemii wstrzymane zostały egzekucje komornicze
z nieruchomości i przejęcie lokalu nie było możliwe. IV. Uwagi końcowe Zarząd Spółdzielni
składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz
wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2021. Zarząd składa
podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie,
bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni. Zarząd kieruje
również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta
Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze
Spółdzielnią. Dziękujemy również
pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak
również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z
DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ ZA ROK
2020 SZANOWNI
PAŃSTWO W roku 2020 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni
Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z
decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym
Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu
Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy. Miniony rok był 55 rokiem działalności spółdzielni. I. Informacje ogólne Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych
obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego –
statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym
organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę
członków, tj. 1.932, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech
miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków
odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach
i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2020 zmalała o 12 osób. Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i
łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m2, w tym: - w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m2, - w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m2, - w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m2. 1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą
strukturę: - 1.014 lokali o wyodrębnionej własności, - 739 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, - 27 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, - lokale w najmie. W roku 2020 wyodrębniono własność 3 lokali. W zasobach
spółdzielni, wg stanu na koniec 2020 roku, mieszka łącznie 3.422 osób, w tym: - w Miastku 2.374
mieszkańców, - w Kępicach 885
mieszkańców, - w Koczale 163
mieszkańców. Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2019, liczba ta
spadła w roku 2020 o 131 osób (w roku 2019 zmniejszenie o 82 osoby).
Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania
ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie
odpadami komunalnymi. II. Gospodarka zasobami
mieszkaniowymi Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków
finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości
funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy
utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m2. Z uwagi
na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w
okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej
oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku
2020, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z
1,55 zł/m2 do 1,65 zł/m2. W celu realizacji niezbędnych
robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz
remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót. Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami
mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na
zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej
gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i
właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie
niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu. W 2020 roku w Miastku wymieniono ścianki wiatrołapów przy wejściach do
budynków ul. Konopnickiej 2, 4, 6 i ul. Wybickiego 39, wykonano
odwodnienie parkingu przy ul. Kowalskiej 23, wymieniono drzwi wejściowe do
jednej klatki schodowej w budynku ul.
Wybickiego 37. Drzwi wejściowe wymieniono również w budynku ul. Bielaka
4 w Kępicach (2 szt.) oraz w Koczale przy ul. Młodzieżowej 11 (2
szt.) i Tęczowej 3 (1 szt.). W Kępicach wyremontowano 4 suszarnie – jedno
pomieszczenie przy ul. Kościelnej 16, dwa ul. Kościelna 18 i jedno przy ul.
Bielaka 4. W Kępicach przy ul. Kościelnej 19 wyklejono klinkier w
wejściach do klatek schodowych, przy Kościelnej 20 naprawiono opaskę przy
budynku, natomiast w Koczale, w budynkach ul. Tęczowa 1 i 3, zamontowano
poręcze przy pierwszych biegach klatki schodowej. Z robót remontowych instalacji elektrycznych, w 2020 roku wymieniono
główne tablice elektryczne w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 5 i na
Os. Niepodległości 18 w Miastku, jak również przy ul. Bielaka 3 i 5 oraz
Szkolnej 6 w Kępicach. Od roku 2020 Spółdzielnia kontynuowała,
rozpoczętą w roku 2019 kompleksową wymianę zaworów grzejnikowych. Dotychczas
użytkowane głowice termostatyczne firmy HERZ zostały zainstalowane w roku
1998, mają zatem już 23 lata, natomiast producent głowic zapewnił dla nich
jedynie 5 lat gwarancji. Z każdym rokiem Spółdzielnia odnotowywała coraz więcej
zgłoszeń potwierdzających ich wyeksploatowanie. W związku z powyższym Spółdzielnia podjęła
decyzję o kompleksowej wymianie głowic, przy czym w celu zwiększenia
efektywności energetycznej instalacji centralnego ogrzewania i wyeliminowania
takich problemów eksploatacyjnych jak hałas, nierównomierna dystrybucja ciepła
i nadmierne zużycie energii, podjęto decyzję o montażu zaworów Dynamic
ValveTM firmy Danfoss, które poza regulacją temperatury w
pomieszczeniach umożliwiają jednocześnie automatyczne równoważenie hydrauliczne
instalacji grzewczych. Dla zapewnienia prawidłowej pracy instalacji niezbędna
jest wymiana zaworów we wszystkich mieszkaniach. Ponadto, zgodnie z § 134 ust.
6, w związku z ust. 5, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać
budynki i ich usytuowanie (Tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), regulatory
dopływu ciepła do grzejników, tj. zawory i głowice termostatyczne, powinny
umożliwiać użytkownikowi mieszkania uzyskanie temperatury nie niższej niż 16oC.
Takie też właściwości posiadają obecnie montowane głowice firmy Danfoss. Wraz z
wymianą zaworów grzejnikowych wymieniane są w piwnicach zawory podpionowe c.o.
na kulowe, a w tzw. „świecowych” pionach łazienkowych na zwory dynamiczne. W
roku 2020 wymieniono zawory w Miastku w budynkach przy ul. Wielkopolskiej 5,
ul. Wybickiego 37, 38 i 39, na całym osiedlu ul. Młodzieżowej, oraz na
całym osiedlu Niepodległości. Dodatkowo w budynkach przy ul. Długiej 6 oraz
Konopnickiej 4 i 6 w Miastku wymieniono same zawory podpionowe c.o. Prace te
rozłożone są na trzy lata, tj. do roku 2021. Z pozostałych prac instalacyjnych, w Miastku, w budynkach ul.
Młodzieżowa 8, 9 i 10 wymieniono zawory podpionowe zimnej i ciepłej wody oraz
cyrkulacji, wprowadzając zawory równoważące do rozdziału ciepłej wody,
natomiast w Kępicach ul. Kościelna 20 wymieniono grzejniki w suszarniach. Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty
indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2020
w Miastku wykonano remont elewacji jednej ściany szczytowej bloku na Oś.
Niepodległości 16 – remont podyktowany był występującymi znacznymi
uszkodzeniami ocieplenia, które mogły doprowadzić do jego odpadnięcia, co
stanowiło zagrożenie dla mieszkańców. Próbnie, ale z pozytywnym efektem,
przeprowadzono mycie z impregnacją grzybobójczą elewacji ściany szczytowej
budynku na Oś. Niepodległości 24. Biorąc pod uwagę możliwość odnowienia
elewacji bez dużych nakładów finansowych, jakie występują przy jej malowaniu, prace
te będą kontynuowane w przyszłości na innych budynkach. Na tym samym
budynku wykonano remont pokrycia dachowego nad mieszkaniami trzech klatek
schodowych, dach nad mieszkaniami ostatniej klatki schodowej wyremontowany zostanie
w roku 2021. W Miastku wyremontowano również pokrycie dachowe wraz z kominami
na budynku ul. Wybickiego 38. W Kępicach wyremontowano jedną ścianę
szczytową budynku ul. Kościelnej 17 oraz przeprowadzono remont pokrycia oraz
kominów dachu bud. przy ul. Kościelnej 19. W Koczale przeprowadzono remont
elewacji budynku ul. Młodzieżowej 7. Zgodnie z ustaleniami podjętymi
na zebraniu mieszkańców osiedla, remonty elewacji budynków są wykonywane w
sposób kompleksowy, po zgromadzeniu wystarczających środków na funduszu
remontowym. Dotychczas wykonano remonty elewacji 3 budynków. Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów
pieszo-jezdnych. W Miastku wykonano przebudowę schodów na ciąg
pieszo-jezdny pomiędzy budynkami na Oś. Niepodległości 19 i 20, wraz
z wyjazdami na szczytach budynków, natomiast przed budynkami wykonano parking
na 6 miejsc postojowych. W Kępicach zakończono, rozpoczętą w latach poprzednich,
przebudowę ciągów pieszo-jezdnych i wyremontowano ciąg przed budynkiem przy
ul. Bielaka 1. W budynku przy ul. Wybickiego 9 wybudowano instalację ciepłej wody
użytkowej, czemu towarzyszyła również wymiana węzła wymiennikowego oraz
przebudowa odcinków poziomych centralnego ogrzewania. W budynku przy ul.
Wielkopolskiej 5 przebudowano rozdzielnię c.o. i również zamontowano nowy
węzeł wymiennikowy. Roboty związane z wymianą węzłów oraz przebudową rozdzielni
i odcinków c.o. zostały wykonane pomimo braku wystarczających środków na
funduszach remontowych nieruchomości i zostały częściowo skredytowane przez
Spółdzielnię. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię,
pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody,
jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów
własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której
ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych
grupach taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej
wymiany wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach
również w innych budynkach spółdzielni. Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych
poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez
Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania
rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych
przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty
rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w
celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami
zgłaszanymi przez mieszkańców. Łączne, w roku 2020 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni
wydatkowano 2.121.109,53 zł przy przypisie na fundusz remontowy 1.673.772,75 zł. III. Gospodarka finansowa
Spółdzielni Tabela
– zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2020.
Pozycja kosztów
|
Ogółem
|
Miastko
|
Kępice
|
Koczała
|
[zł]
|
[%] 2020/2019
|
[zł]
|
[%] 2020/2019
|
[zł]
|
[%] 2020/2019
|
[zł]
|
[%]
2020/2019
|
En. elektr.
|
91.563,11
|
138,9%
|
69.486,10
|
139,1%
|
14.285,78
|
140,3%
|
7.791,23
|
135,3%
|
Woda i kan.
|
1.011.118,91
|
100,0%
|
738.495,89
|
101,7%
|
221.432,91
|
95,6%
|
51.190,11
|
95,7%
|
Wywóz nieczystości
|
775.996,15
|
134,3%
|
559.510,95
|
133,8%
|
183.226,00
|
136,6%
|
33.259,20
|
130,8%
|
Pod. od nier.
|
82.708,12
|
99,9%
|
65.287,12
|
99,9%
|
14.697,00
|
99,8%
|
2.724,00
|
101,5%
|
Opłata za teren
|
5.815,80
|
96,0%
|
5.815,80
|
96,0%
|
-
|
-
|
-
|
-
|
Odpis na FR
|
1.777.828,47
|
96,8%
|
1.277.255,70
|
97,6%
|
408.210,30
|
105,4%
|
92.362,47
|
65,6%
|
Koszty ogólne
|
945.426,88
|
104,6%
|
680.326,73
|
104,6%
|
216.647,57
|
104,5%
|
48.452,58
|
104,8%
|
Sprzątanie posesji
|
402.245,08
|
104,2%
|
275.473,96
|
100,0%
|
112.458,96
|
115,0%
|
14.312,16
|
113,3%
|
Pozostałe koszty
|
291.737,58
|
170,8%
|
188.962,46
|
149,1%
|
92.842,04
|
246,3%
|
9.933,08
|
156,5%
|
Razem ekspl.
|
5.384.440,10
|
106,8%
|
3.860.614,71
|
106,5%
|
1.263.800,56
|
112,8%
|
260.024,83
|
88,6%
|
Centralne ogrzewanie
|
2.141.363,54
|
103,3%
|
1.417.576,38
|
102,6%
|
557.988,60
|
105,9%
|
165.798,56
|
100,2%
|
Podgrzanie wody
|
1.014.070,62
|
102,9%
|
700.320,72
|
106,1%
|
232.342,02
|
95,2%
|
81.407,88
|
100,7%
|
W roku 2020 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 5.384.440,10
zł. Koszty te były wyższe względem roku
2019, średnio dla całej Spółdzielni, o 6,8 %, natomiast w poszczególnych
miejscowościach ukształtowały się następująco: w Miastku wzrost o 6,5 %, w
Kępicach o 12,8 %, natomiast w Koczale spadek o 11,4 %. Ogólny spadek kosztów w Koczale wynika z różnicy na odpisie funduszu
remontowego, a dokładniej, z przeprowadzonej w roku 2019 operacji
przeniesienia nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy w kwocie 53.183,04
zł. W roku 2020 nie było możliwości podobnego przeniesienia i odpis na fundusz
odpowiada dokładnie wielkości przypisów z danego roku, wpłacanych przez
mieszkańców w ramach opłaty eksploatacyjnej. Stąd też niższa kwota na funduszu
remontowym. Podobnie jak w roku poprzednim, również w 2020 wystąpił znaczny wzrost
kosztów wywozu nieczystości. W Kępicach i Koczale zmiana stawki opłaty za
gospodarowanie odpadami wprowadzona została przez gminy od dnia 01.01.2020 r. W
Kępicach z 12,00 zł od osoby na 17,00 zł (wzrost 42 %), natomiast w Koczale
z 12,80 zł od osoby na 16,90 zł (35 %). W Miastku zmiana wprowadzona
została od dnia 01.10.2020 r., z 16,00 zł od osoby na 28,00 zł, czyli stawka
została podwyższona aż o 75 %. Wyższe koszty sprzątania nieruchomości w Kępicach i Koczale wynikają z
stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy
minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2020, względem roku 2019,
wyniósł aż 15,5 %. Duże różnice kosztów w każdej miejscowości wystąpiły w pozycji zakupu
energii elektrycznej, co wynikło z podwyżek cen energii w całym kraju. Największy wzrost kosztów roku 2020 względem 2019 widoczny jest w „pozostałych
kosztach”. Sytuacja ta wynikła w związku z wystąpieniem na terytorium całego kraju
stanu epidemii wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19. Z
uwagi na nagłe rozprzestrzenianie się choroby i ciągłe zmiany obostrzeń
wprowadzanych przez Radę Ministrów, Zarząd Spółdzielni podjął decyzję
wprowadzenia dezynfekcji klatek schodowych w zarządzanym zasobie mieszkaniowym.
Koszty tej niezaplanowanej na rok 2020 usługi znacznie przewyższyły
prognozowane koszty, przy czym sama
pozycja „pozostałych kosztów” w całkowitych kosztach eksploatacji stanowi
jedynie 5,4 % wydatków, dlatego pomimo znacznego przekroczenia, nie ma dużego
wpływu na ostateczny wynik planu kosztów. Również istotnym czynnikiem
wpływającym na koszty omawianej pozycji jest wielkość tworzonego obowiązkowo
na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego
zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali
wyodrębnionych. Średnie koszty, zarówno ogrzewania budynków jak i podgrzania wody, w
roku 2020, dla całej Spółdzielni, były wyższe względem poniesionych w roku 2019
o około 3 %, pomimo porównywalnych w ostatnich latach (pod względem temperatur)
okresów zimowych. Porównując wskaźniki obu pozycji, w poszczególnych
miejscowościach, widoczne są jednak różnice. W Miastku na ogrzewanie budynków
wydatkowano o 2,6 % więcej niż w roku poprzednim, natomiast na podgrzanie wody
aż o 6,1 % więcej. Biorąc pod uwagę stale prowadzone przez
Spółdzielnię działania w kierunku poprawy energooszczędności instalacji c.o., wzrost
kosztów ogrzewania wynika z podwyżek cen ciepła z ZEC Sp. z o.o.,
natomiast na większe całkowite koszty podgrzania wody dodatkowy wpływ mają
nowo budowane przez spółdzielnię instalacje c.w.u. w budynkach dotychczas w nie
niewyposażonych. W Kępicach wzrost na ogrzewaniu budynków o 5,9 % spowodowany
był wprowadzoną w połowie roku podwyżką cen ciepła z PGK Kępice Sp. z o.o.
Cena za zamówioną moc cieplną wzrosła wówczas o 13,9 %. Spadek na kosztach
podgrzania wody (pomimo wzrostu cen) wynika natomiast z częściowego uregulowania
rozbieżności w rozliczeniach za dostarczoną do podgrzania wodę, od której
zależy ilość ciepła zużytego na podgrzanie. W Koczale w połowie roku wystąpiła
bardzo mała podwyżka ceny ciepła z ZGK Z.B., tj. około 1 %, w związku z czym
koszty poniesione w roku 2020 są w obu pozycjach bardzo zbliżone do kosztów
roku 2019. Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami
Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2020. Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 195.463,10 zł. Pomimo
ujemnych wyników finansowych za rok 2020 na wielu nieruchomościach, saldo jedynie
dwóch na koniec roku jest ujemne. Ujemne wyniki finansowe za rok 2020
poszczególnych nieruchomości wynikały przede wszystkim z prowadzonej
dezynfekcji klatek schodowych, w związku z wspomnianym wyżej wystąpieniem
na terytorium całego kraju stanu epidemii wywołanym zakażeniami wirusem
SARS-CoV-2 i choroby COWID-19 oraz tworzonego obowiązkowo na każdej
nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie
na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych. Tabela
– wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2020.
Nieruchomość
|
Wynik 2020
|
Saldo końcowe
|
[zł]
|
[zł]
|
Miastko
|
Szewska 1-5 - Wybickiego 37-40
|
-11.631,80
|
4.175,25
|
Kowalska 1 - Długa 6-7 - Konopnickiej 2-6
|
51.089,37
|
59.613,64
|
Kowalska 23
|
-2.173,01
|
8.962,43
|
Długa 12
|
-3.035,64
|
9.380,34
|
Wybickiego 9
|
1.829,98
|
32.174,83
|
Konstytucji 3 Maja 6
|
5.179,92
|
78,35
|
Konstytucji 3 Maja 8
|
1.589,25
|
2.367,21
|
Konstytucji 3 Maja 5-9
|
-3.878,31
|
10.617,51
|
Wielkopolska 5
|
-790,57
|
-2.947,80
|
Młodzieżowa 6-10
|
3.311,46
|
22.825,61
|
Niepodległości 16-24
|
-19.396,81
|
11.562,13
|
Łącznie Miastko
|
22.093,84
|
158.809,50
|
Kępice
|
Kościelna 16-20
|
-9.807,14
|
13.496,44
|
Bielaka 1-7 - Szkolna 6
|
-38.741,55
|
-37.742,38
|
Łącznie Kępice
|
-48.548,69
|
-24.245,94
|
Koczała
|
Młodzieżowa 7-11 - Tęczowa 1-3
|
33.982,57
|
60.872,54
|
Łącznie Koczała
|
33.982,57
|
60.872,54
|
Ogólny wynik GZM
|
7.527,72
|
195.436,10
|
Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na
koniec 2020 roku 304.699,52 zł, co stanowiło 3,61 % należnych opłat (na
koniec 2019 roku wskaźnik ten wynosił 4,05 % a zadłużenie opiewało na kwotę 321.841,78
zł). W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się
następująco: - Miastko: 184.219,80
zł – 3,10 % (rok 2019: 174.537,95 zł –
3,14 %), - Kępice: 102.038,26 zł – 5,11 % (rok 2019: 101.548,44 zł – 5,37 %), - Koczała: 18.441,46 zł – 3,59 % (rok 2019: 45.755,39
zł – 9,19 %). Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2020 roku wyniosły 3.491,49
zł, co stanowiło 1,03 % należności (na koniec 2019 r. zaległości wynosiły 4.827,73
zł, czyli 1,43 %). Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2020 zmniejszył się w stosunku do
roku ubiegłego aż o 0,44 %. Od wielu lat wskaźnik zadłużenia utrzymywał się na poziomie
poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni
mieszkaniowych, natomiast w ubiegłym roku, Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik
znacznie poniżej poziomu 4 %. Istotne poprawienie wskaźnika zadłużenia
nastąpiło w Koczale. Z uwagi na fakt, że zasób mieszkaniowy w Koczale jest znacznie
mniejszy niż np. Kępicach, a tym bardziej w Miastku, większe zaległości już zaledwie
na 2-3 lokalach powodują wysoki wskaźnik zadłużenia. W wyniku przeprowadzonej
przez Spółdzielnię eksmisji i licytacji jednego lokalu oraz zawartej ugodzie z
właścicielem drugiego, zaległości na nieruchomości zostały istotnie
zredukowane. Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy)
utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku 2019, tj. w roku 2020
– 42, w roku 2019 – 40, zwiększyła się natomiast ilość gospodarstw zalegających
krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 338 na 375. Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na
bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę
zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia
sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu
pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na
hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości. W roku 2020 Spółdzielnia prowadziła 5 postępowań przed sądem o zapłatę
oraz 1 o eksmisję. Pomimo uzyskanego przez Spółdzielnię w roku 2019 przysądzenia
praw do własności dwóch lokali, po jednym w Miastku i w Kępicach, nie
można było przeprowadzić licytacji tych lokali. Dłużnicy nie przekazali
lokali dobrowolnie i Spółdzielnia oczekiwała na wskazanie przez miasta
pomieszczeń tymczasowych dla dłużników. Wprawdzie takie pomieszczenie
zostało wskazane w Miastku, jednakże w związku z wystąpieniem w kraju stanu
epidemii wstrzymane zostały egzekucje komornicze z nieruchomości i
przejęcie lokalu nie było możliwe. IV. Uwagi końcowe Zarząd Spółdzielni
składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz
wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2020. Zarząd składa
podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie,
bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni. Zarząd kieruje
również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta
Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze
Spółdzielnią. Dziękujemy również
pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak
również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI
MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ
ZA ROK 2019
SZANOWNI PAŃSTWO
W roku 2019 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej
pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją
podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym
Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu
Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.
Miniony rok
był 54 rokiem działalności spółdzielni.
I. Informacje ogólne
Miastecka
Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących
spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni,
regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni
jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.944,
oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku,
Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech
częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna
w Koczale. W związku z wprowadzoną we wrześniu 2017 r. zmianą ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych w roku 2019 liczba Członków Spółdzielni wzrosła o
58 osób i nadal wzrasta. Spółdzielnia
zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni
użytkowej 84.937,71 m2,
w tym:
- w Miastku 37
budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m2,
- w Kępicach
13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m2,
- w Koczale 5
budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m2.
1.782 lokale
mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:
- 1.011 lokali
o wyodrębnionej własności,
- 740 lokali
na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- 29 lokali na
prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
- 2 lokale w
najmie.
W roku 2019
wyodrębniono własność 7 lokali.
W zasobach spółdzielni, wg stanu na
koniec 2019 roku, mieszka łącznie 3.553 osób, w tym:
- w Miastku 2.470 mieszkańców,
- w Kępicach 918 mieszkańców,
- w Koczale 165 mieszkańców.
Porównując
ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2018, liczba ta spadła w roku 2019
o 82 osoby (w roku 2018 zmniejszenie o 72 osoby).
II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Wykonywane
przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane
są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy
remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana
była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m2. Z uwagi
na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w
okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej
oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku
2018, od miesiąca kwietnia, do poziomu 1,50 zł/m2 i w roku 2019
o kolejne 5 gr/m2. W celu realizacji niezbędnych robót
remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz
remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.
Spółdzielnia
nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi,
w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu
posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki
ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej
eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie
niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.
W 2019 roku
w Miastku wykonano zadaszenia nad wejściami do budynków ul. Konstytucji 3 Maja
6 i 8, wymieniono drzwi wejściowe do 3 klatek schodowych w budynkach
ul. Młodzieżowa 6 i 10 oraz na Os. Niepodległości 23. W
Budynkach ul. Młodzieżowa 10 i na Os. Niepodległości 18 wyremontowano po jednej
suszarni.
Wykonywane
były prace remontowe instalacji elektrycznych. W 2019 roku wymieniono główne
tablice elektryczne w budynkach w Miastku na Os. Niepodległości 14 i 15 oraz instalacje
elektryczne w piwnicach w budynkach przy ul. Kowalskiej, Konopnickiej 2 i
4. W Kępicach w budynku przy ul. Bielaka 4 wymieniono WLZ.
Od roku 2019 Spółdzielnia przystąpiła do kompleksowej wymiany
zaworów grzejnikowych. Dotychczas użytkowane głowice termostatyczne firmy HERZ
zostały zainstalowane w roku 1998, mają zatem już 22 lata, natomiast producent
głowic zapewnił dla nich jedynie 5 lat gwarancji. Z każdym rokiem Spółdzielnia
odnotowuje coraz więcej zgłoszeń potwierdzających ich wyeksploatowanie.
W związku z powyższym Spółdzielnia podjęła decyzję o
kompleksowej wymianie głowic, przy czym w celu zwiększenia efektywności
energetycznej instalacji centralnego ogrzewania i wyeliminowania takich
problemów eksploatacyjnych jak hałas, nierównomierna dystrybucja ciepła
i nadmierne zużycie energii, podjęto decyzję o montażu zaworów Dynamic
ValveTM firmy Danfoss, które poza regulacją temperatury w
pomieszczeniach umożliwiają jednocześnie automatyczne równoważenie hydrauliczne
instalacji grzewczych. Dla zapewnienia prawidłowej pracy instalacji niezbędna
jest wymiana zaworów we wszystkich mieszkaniach. Ponadto, zgodnie z § 134 ust.
6, w związku z ust. 5, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać
budynki i ich usytuowanie (Tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), regulatory
dopływu ciepła do grzejników, tj. zawory i głowice termostatyczne, powinny
umożliwiać użytkownikowi mieszkania uzyskanie temperatury nie niższej niż 16oC.
Takie też właściwości posiadają obecnie montowane głowice firmy Danfoss. Wraz z
wymianą zaworów grzejnikowych wymieniane są w piwnicach zawory podpionowe c.o.
na kulowe, a w tzw. „świecowych” pionach łazienkowych zwory dynamiczne. W roku
2019 wymieniono zawory w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 5, 6, 7, 8 i 9,
Kowalska 23, Długa 12, Wybickiego 9 i 40, Szewska 3, 4 i 5 w Miastku, na całym
osiedlu ul. Kościelna w Kępicach oraz całym osiedlu w Koczale. Prace te
rozłożone są na trzy lata, tj. do roku 2021.
W zakresie
instalacji centralnego ogrzewania, z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości
odczytów ilości ciepła dostarczanego do budynków, w ubiegłym roku wymienione
zostały na wszystkich budynkach w Kępicach ciepłomierze główne na ultradźwiękowe.
Poza
standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie
dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2019 w Miastku wykonano
remont pokrycia dachowego bloku przy ul. Kowalskiej 1 oraz całego dachu budynku
na Os. Niepodległości 16. Na Osiedlu Niepodległości na boisku wymieniono bramki
oraz zamontowano „piłkochwyty”. Przy budynku ul. Wielkopolska 5 wykonano drobne
naprawy nawierzchni oraz oznakowanie.
Spółdzielnia
kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku
wykonano remont ciągu pieszo-jezdnego wzdłuż budynków ul. Kowalska 1 i
Długa 7. Przed budynkiem ul. Kowalska 1 wykonano dodatkowo parking.
Zakończono roboty
w ramach projektu pn. „Przywrócenie ładu przestrzennego na obszarze
rewitalizacji w Miastku”, obejmującego w zakresie Spółdzielni obszar
osiedla Generała Wybickiego – Szewska, i w ubiegłym roku
wyremontowano ciąg pieszo-jezdny wzdłuż budynku ul. Szewska 1. Łączny koszt
robót finansowany przez Spółdzielnię, realizowanych w ramach projektu w latach
2018‑2019, wyniósł 180.193,76 zł, przy dofinansowaniu z budżety Gminy Miastko w
kwocie 273.015,60 zł.
W Kępicach,
w roku 2019, kontynuowano rozpoczętą w latach poprzednich przebudowę ciągów
pieszo-jezdnych i wyremontowano ciąg przed budynkami przy ul. Bielaka 4 i 5.
W budynkach
przy ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9 wybudowano instalacje ciepłej wody użytkowej,
czemu towarzyszyła również wymiana węzłów wymiennikowni oraz przebudowa
odcinków poziomych centralnego ogrzewania. Roboty związane z wymianą
węzłów oraz przebudową odcinków c.o. zostały wykonane pomimo braku
wystarczających środków na funduszu remontowym nieruchomości ul. Konstytucji
3 Maja 5-7-9, roboty zostały częściowo skredytowane przez Spółdzielnię. Z uwagi
na podniesienie standardu jedynie części budynków wchodzących w skład
jednej nieruchomości prace dotyczące budowy instalacji wewnętrznej ciepłej wody
zostały opłacone bezpośrednio przez mieszkańców. Nowe węzły, z uwagi
na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności
zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków.
Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały
zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe
są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych. Spółdzielnia
kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej wymiany wymienników na
własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach również w innych
budynkach spółdzielni.
Wymienione
remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości,
zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów
podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania
oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót
planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na
bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy
remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.
Łączne, w roku
2019 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 2.148.019,91 zł
przy przypisie 1.583.646,53 zł.
III. Gospodarka finansowa Spółdzielni
Tabela – zestawienie kosztów
eksploatacji w roku 2019.
Pozycja kosztów
|
Ogółem
|
Miastko
|
Kępice
|
Koczała
|
[zł]
|
[%] 2019/2018
|
[zł]
|
[%] 2019/2018
|
[zł]
|
[%] 2019/2018
|
[zł]
|
[%] 2019/2018
|
En.
elektr.
|
65.899,15
|
95,8%
|
49.955,91
|
96,3%
|
10.183,43
|
89,9%
|
5.759,81
|
103,9%
|
Woda i
kan.
|
1.010.942,22
|
101,8%
|
725
814,92
|
102,1%
|
231.623,24
|
102,5%
|
53.504,06
|
95,1%
|
Wywóz
nieczystości
|
577.697,22
|
107,4%
|
418
176,42
|
111,3%
|
134.100,00
|
98,5%
|
25.420,80
|
98,0%
|
Pod. od
nier.
|
82.795,80
|
100,9%
|
65.381,08
|
101,1%
|
14.730,08
|
99,7%
|
2.684,64
|
101,8%
|
Opłata za
teren
|
6.058,92
|
98,8%
|
6.058,92
|
98,8%
|
-
|
-
|
-
|
-
|
Odpis na
FR
|
1.836.394,56
|
101,0%
|
1.308.124,74
|
111,9%
|
387.392,82
|
79,8%
|
140.877,00
|
86,5%
|
Koszty
ogólne
|
903.925,33
|
102,9%
|
650.351,04
|
102,9%
|
207.354,76
|
102,9%
|
46.219,53
|
102,6%
|
Sprzątanie
posesji
|
385.916,40
|
111,2%
|
275.497,56
|
115,4%
|
97.790,40
|
101,1%
|
12.628,44
|
108,8%
|
Pozostałe
koszty
|
170.777,59
|
110,2%
|
126.739,20
|
112,4%
|
37.691,64
|
110,2%
|
6.346,75
|
78,7%
|
Razem
ekspl.
|
5.040.407,19
|
103,2%
|
3.626.99,79
|
107,8%
|
1.120.866,37
|
92,9%
|
293.441,03
|
92,3%
|
Centralne
ogrzewanie
|
2.073.938,42
|
98,6%
|
1.381.326,80
|
99,3%
|
527.089,29
|
95,3%
|
165.522,33
|
104,7%
|
Podgrzanie
wody
|
985.293,68
|
106,1%
|
660.286,24
|
104,4%
|
244.148,31
|
110,4%
|
80.859,13
|
107,6%
|
W roku 2019
Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 5.040.407,19 zł. Koszty te były wyższe względem roku 2018,
średnio dla całej Spółdzielni, o 3,2 %, natomiast w poszczególnych
miejscowościach ukształtowały następująco: w Miastku wzrost o 7,8 %, a w
Kępicach i Koczale spadek odpowiednio o 7,1 % i 7,7 %.
Największe
różnice kosztów wystąpiły w odpisie na fundusz remontowy. Mniejsze wartości
w Kępicach i Koczale wynikają z faktu, iż w roku wcześniejszym możliwe
było przeniesienie znacznych kwot z nadwyżek eksploatacji na fundusz remontowy,
tj. 118.957,02 zł w Kępicach i 79.774,56 zł w Koczale. W roku 2019 w
Kępicach nie było możliwe podobne przeniesienie i odpis na fundusz odpowiada
wielkości przypisów z danego roku wpłacanych przez mieszkańców w ramach opłaty
eksploatacyjnej. W Koczale w roku 2019 przeniesiono z nadwyżki eksploatacji, na
fundusz remontowy, kwotę 53.183,04 zł. W miastku przeniesiono nadwyżkę na
Osiedlu Niepodległości, w kwocie 86.589,48 zł. Dzięki wykonanym
przeniesieniom nadwyżek, bez dodatkowego obciążania mieszkańców opłatami, udało
się zasilić fundusz i przyspieszyć realizację części robót planowanych na dalsze
lata. W roku 2019, od miesiąca kwietnia stawka odpisu na fundusz remontowy
została zwiększona z 1,50 zł na 1,55 zł za 1 m2 powierzchni lokali,
czyli o 3,3 %.
Kolejnym
czynnikiem wpływającym na ogólny wzrost kosztów w Miastku są koszty wywozu
nieczystości, które wynikają z wprowadzonej przez miasto od miesiąca sierpnia
podwyżki stawki opłaty za gospodarowanie odpadami z 12,00 zł na 16,00 zł od
osoby. W Koczale i Kępicach stawki opłat w roku 2019 nie uległy zmianie.
Wyższe koszty
sprzątania nieruchomości wynikają z stale wzrastających kosztów pracowniczych
i inflacji.
Istotne
różnice wystąpiły również w pozycji „pozostałych kosztów” – w Miastku wzrost o 12,4
%, w Kępicach o 10,2 %, natomiast w Koczale spadek o 21,3 %. Główny wpływ
ma na to wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu
aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań
z zadłużonych lokali wyodrębnionych. W Kępicach dodatkowym czynnikiem
powodującym wzrost w tej pozycji był wynik rozliczenia wody, tj. duże rozbieżności
pomiędzy wskazaniami wodomierzy głównych na budynkach i sumą wodomierzy
indywidualnych w mieszkaniach.
Średnie
koszty ogrzewania budynków w roku 2019 dla całej Spółdzielni były zbliżone do
kosztów poniesionych w roku 2018. Analizując koszty ogrzewania w rozbiciu
na poszczególne miejscowości widoczne są jednak różnice. W Miastku na
ogrzewanie wydatkowano o 0,7 % mniej niż w roku poprzednim, w Kępicach mniej o 4,7
% a w Koczale więcej o 4,7 %. Na podgrzanie wody w roku 2019 wydatkowano więcej
niż w roku 2018 o 6,1 %, w tym: w Miastku więcej o 4,4 %, w Kępicach o 10,4 %,
w Koczale o 7,6 %. Na wykazane zmiany, poza stałymi podwyżkami cen ciepła miały
wpływ również inne czynniki. W Miastku wykonane zostały instalacje ciepłej wody
w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 w roku 2018 i ul. Konstytucji 3
Maja 7 i 9 w 2019. W Kępicach stwierdzono, wcześniej wspomniane duże
rozbieżności pomiędzy wskazaniami wodomierzy głównych na budynkach i sumą
wodomierzy indywidualnych w mieszkaniach. Wielkość ciepła na podgrzanie wody
ustalana jest w rozliczeniach z Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej
Kępice Sp. z o.o. proporcjonalnie do ilości pobranej wody, dlatego
rozbieżności w rozliczeniach wody wpływają na koszty podgrzania. Sprawa jest
analizowana wspólnie z PGK, jednak z uwagi na złożoność zagadnienia i
konieczność badania przepływów na poszczególnych budynkach, wyjaśnienie wymaga
czasu.
Poniżej
zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych
nieruchomości za rok 2019.
Nieruchomość
|
Wynik 2019
|
Saldo końcowe
|
[zł]
|
[zł]
|
Miastko
|
Szewska
1-5 - Wybickiego 37-40
|
9
210,94
|
16
214,52
|
Kowalska 1
- Długa 6-7 - Konopnickiej 2-6
|
-5
735,32
|
11
624,06
|
Kowalska
23
|
578,99
|
11
264,91
|
Długa 12
|
1
064,00
|
12
415,98
|
Wybickiego
9
|
-3
005,23
|
30
875,35
|
Konstytucji
3 Maja 6
|
76,43
|
-4
962,88
|
Konstytucji
3 Maja 8
|
1
644,16
|
815,71
|
Konstytucji
3 Maja 5-9
|
-971,22
|
14
751,40
|
Wielkopolska
5
|
-592,34
|
-2
092,23
|
Młodzieżowa
6-10
|
4
860,51
|
20
136,71
|
Niepodległości
16-24
|
-69
909,65
|
31
547,57
|
Łącznie
Miastko
|
-62
778,73
|
142
591,10
|
Kępice
|
Kościelna
16-20
|
4
303,85
|
23
335,58
|
Bielaka
1-7 - Szkolna 6
|
-12
555,61
|
2
814,92
|
Łącznie
Kępice
|
-8
251,76
|
26
150,50
|
Koczała
|
Młodzieżowa
7-11 - Tęczowa 1-3
|
-25
391,49
|
27
676,19
|
Łącznie
Koczała
|
-25
391,49
|
27
676,19
|
Ogólny wynik GZM
|
-96 421,98
|
196 417,79
|
Saldo końcowe dla całej
spółdzielni wynosi 196.417,79 zł i jedynie w dwóch nieruchomościach wystąpiły
nieznaczne niedobory. Analizując natomiast wynik finansowy za rok 2019, szczególną
uwagę przyciągają ujemne wyniki na nieruchomościach Os. Niepodległości w Miastku,
ul. Bielaka – Szkolna w Kępicach i w Koczale. Wyniki te w Miastku i Koczale
spowodowane są wcześniej omówionym przeniesieniem nadwyżki z roku 2018
zgromadzonej na eksploatacji, na fundusz remontowy roku 2019. Koszt
zaksięgowany na eksploatacji stanowił przychód na funduszu remontowym i ogólnie
w rozrachunkach danej nieruchomości „zerował” się. Ujemny wynik finansowy
w Kępicach spowodowany jest wspomnianymi wcześniej rozbieżnościami odczytów
wody.
Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na
koniec 2019 roku 321.841,78 zł, co stanowiło 4,05 % należnych opłat (na
koniec 2018 roku wskaźnik ten wynosił 4,45 % a zadłużenie opiewało na kwotę 341.766,83
zł).
W
poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:
- Miastko: 174.537,95
zł – 3,14 % (rok 2018: 178.502,36
zł – 3,34 %),
- Kępice: 101.548,44 zł – 5,37 % (rok
2018: 110.214,78 zł – 5,95 %),
- Koczała: 45.755,39 zł – 9,19 % (rok 2018: 53.049,69 zł – 10,99 %).
Zaległości w
opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2019 roku wyniosły 4.827,73 zł, co
stanowiło 1,43 % należności (na koniec 2018 r. zaległości wynosiły 2.511,08 zł,
czyli 0,76 %).
Wskaźnik
zadłużenia na koniec roku 2019 zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego aż o
0,40 %, ponadto od wielu lat utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co
jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym. Liczba gospodarstw domowych
zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) utrzymuje się na podobnym
poziomie jak w roku 2018, tj. w roku 2019 – 40, w roku 2018 – 43, zmalała
natomiast ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 366 na 338.
Zarząd
prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki,
wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku
dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a
nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia
wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje
sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.
W roku 2019
Spółdzielnia prowadziła 6 postępowań przed sądem o zapłatę. W
wyniku prowadzonych działań windykacyjnych w roku 2019 Spółdzielnia odzyskała,
po przeprowadzonej eksmisji, lokal w Koczale. Lokal został zbyty w
przetargu i obecnie prowadzone jest ostateczne rozliczenie wszystkich
zaległości. Również w ubiegłym roku Spółdzielnia uzyskała przysądzenie praw
do własności dwóch lokali, po jednym w Miastku i w Kępicach. Dłużnicy nie
przekazali lokali dobrowolnie i obecnie Spółdzielnia oczekuje na wskazanie
przez miasta pomieszczeń tymczasowych dla dłużników, co warunkuje dalszy
etap egzekucji i odzyskanie długów.
IV. Uwagi końcowe
Zarząd Spółdzielni składa
gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz
wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2019.
Zarząd składa
podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie,
bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.
Zarząd kieruje
również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta
Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze
Spółdzielnią.
Dziękujemy
również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących
jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.
|