SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2023

SZANOWNI PAŃSTWO

W roku 2023 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 58 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.896, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2023 zmalała o 6 osób.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.783 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.956,22 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 442 mieszkania o powierzchni 19.844,68 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.783 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 1.046 lokali o wyodrębnionej własności,

- 717 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 19 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- 1 lokal w najmie.

W roku 2023 wyodrębniono własność 9 lokali (w roku 2022 – 17).

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2023 roku, mieszka łącznie 3.040 osób, w tym:

- w Miastku 2.093 mieszkańców (spadek o 90),

- w Kępicach 787 mieszkańców (spadek o 7),

- w Koczale 160 mieszkańców (wzrost o 3).

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2022, liczba ta spadła w roku 2023 o 94 osoby (w roku 2022 zmniejszenie o 160 osób). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2023, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 1,80 zł/m² do 2,1 zł/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W 2023 roku w Miastku wykonano remont daszków w wejściach do budynku ul. Kowalska 23 oraz naprawę daszków nad loggiami i nad balkonami wraz z częściową naprawą elewacji w budynkach ul. Kowalska 1 oraz Długa 6 i 7. N osiedlu Niepodległości w budynkach nr 14, 17 i 20 wykonano remont łącznie suszarni (2 suszarnie w budynku nr 20). Przy schodach obok budynku ul. Marii Konopnickiej 4 zamontowano barierką. Przy budynku ul. Konstytucji 3 Maja 5 od strony ulicy wykonano opaskę betonową wraz z studnią chłonną. Opaskę betonową wykonano również przy budynku ul. Bielaka 7 w Kępicach. W Miastku na budynku ul. Szewska 1 oraz w Kępicach ul. Kościelna 16 i 18 wykonano częściowe docieplenia cokołów, tj. ul. Szewska 1 na szczycie budynku natomiast w Kępicach na ścianach frontowych budynków.

W zakresie robót remontowych instalacji elektrycznych, w roku 2023 wymieniono WLZ z tablicami mieszkaniowymi w budynku przy ul. Kościelnej 17.

Z prac instalacyjnych, w Miastku, w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 5, 6, 7, 8 i 9, ul. Kowalska 23, ul. Marii Konopnickiej 4 i 6, ul. Długa 12, ul. gen. Wybickiego 9, ul. wielkopolska 5 i ul. Szewska 1 oraz we wszystkich budynkach w Koczale zmodernizowano wymienniki ciepła przystosowując je do montażu ciepłomierzy przed obiegiem ciepłej wody użytkowej. W Kępicach w budynku ul. Bielaka 2 wymieniono poziome odcinki instalacji zimnej i ciepłej wody oraz cyrkulacji. Natomiast w Koczale we wszystkich budynkach zamontowano zawory podpionowe zimnej i ciepłej wody oraz automatyczne zawory cyrkulacji.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2023 w Miastku wykonano remont dachu budynku ul. Długa 12 oraz os. Niepodległości 20. Ponadto wybudowano podjazdy dla osób niepełnosprawnych do budynków ul. Szewska 4 oraz do II klatki schodowej budynku ul. gen. Wybickiego 9.

W 2023 r. kontynuowano modernizację węzłów wymiennikowych w Miastku. Tym razem przeprowadzono te prace w budynkach przy ul. Długa 6, ul. Marii Konopnickiej 2, ul. Szewska 4 i 5 oraz ul. gen. Wybickiego 39 i 40.

Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych.

Spółdzielnia w roku 2023 przeprowadziła uzgodnienia z Zakładem Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Miastku oraz producentem wymienników, jak również wykonała wstępne prace w celu montażu wymienników w ostatnich budynkach, tj. ul. Młodzieżowa 8, 9 i 10 oraz całe osiedle Niepodległości. Po wykonaniu tych prac wszystkie budynki spółdzielni w Miastku będą posiadały indywidualne wymienniki.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2023 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 1.719.576,28 zł przy przypisie na fundusz remontowy 2.085.778,35 zł.

Z utworzonego w ubiegłym roku funduszu remontowego celowego, na który z funduszu zasobowego Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni przeznaczyło kwotę 100 tys. zł prowadzone były remonty biura spółdzielni. Dotychczas wyremontowano salę narad i sekretariat oraz wymieniono oświetlenie na LED. Na koniec 2023 roku na funduszu celowym pozostała kwota 64.016,79 zł.

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2023

W roku 2023 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 6.625.973,52 zł.  Koszty te były wyższe względem roku 2022, średnio dla całej Spółdzielni o 9,7 %, czyli poniżej wskaźnika inflacji za 2023 rok w wielkości 11,4 %.

Wzrost kosztów eksploatacji wystąpił we wszystkich miejscowościach, tj. w Miastku i Koczale o 10,1 %, w Kępicach 8,2 %.

Spadły koszty energii elektrycznej, w częściach wspólnych nieruchomości o 13,8 %. W poprzednim roku wystąpił wzrost o 34,1 %. Takie różnice wynikają z nieterminowego fakturowania kosztów przez zakład energetyczny.

Koszty wody i kanalizacji były nieznacznie niższe niż w roku poprzednim, tj. o 3,8 %, co jest wynikiem większego oszczędzania wody przez mieszkańców.

Duży wzrost kosztów wystąpił w pozycji wywozu odpadów komunalnych w Miastku, o 12,1 %, co spowodowane było podwyższeniem przez miasto od 01.03.2023 r. opłaty za gospodarowanie odpadami z 28,00 zł od osoby na 34,00 zł. W Kępicach wyższe koszty o 8,8 % wynikły z wprowadzonej jeszcze w roku 2022 od dnia 01.07.2022 r. podwyżki stawki z 21,00 zł od osoby do 27,00 zł. Stawka 27,00 zł od osoby obowiązywała przez cały 2023 r., stąd wyraźnie wyższe koszty niż w roku poprzednim. W Koczale z uwagi na brak zmiany stawki od 2021 roku oraz praktycznie nie występujące zmiany w ilości mieszkańców, koszty gospodarowania odpadami w roku 2023 były praktycznie niezmienne względem roku 2022, wzrost jedynie o 0,2 %.

W tym miejscu należy przypomnieć o konieczności prawidłowej segregacji odpadów komunalnych w związku z możliwością obciążenia przez gminy znacznie wyższymi opłatami, tj. jak za odpady niesegregowane, w dwu lub nawet trzykrotności stawki podstawowej. Podobnie w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych dwa razy w roku, podrzucają odpady pod osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości.

Wzrost kosztów podatku od nieruchomości, dla całej spółdzielni o 13,0 % wynika z decyzji podejmowanych przez Rady Miast i Gmin. W Miastku wprowadzono podwyżkę o 14,1 %, w Kępicach o 9,3 %, natomiast w Koczale o 7,3 %.

Opłata za teren dotyczy jedynie Miastka i dokładnie są to płaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów.

Jak wspomniano wcześniej, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 1,80 zł/m² do 2,10 zł/m² czyli o około 16,7 %, tymczasem całkowity koszt funduszu remontowego w roku 2023 był wyższy niż w roku 2022 o 13,4 %.

Wzrost kosztów ogólnych jest jednakowy dla całej Spółdzielni i wynosi 16,3 %, a wynika z wzrostu płac oraz kosztów usług świadczonych na rzecz spółdzielni, takich jak obsługa prawna, obsługa informatyczna, wzrost kosztów materiałów i urządzeń, itp.

Większe rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w roku 2023 względem roku 2022 zauważalne są w pozycji „sprzątanie posesji”. Wzrost kosztów w tej pozycji wynika przede wszystkim z znacznego wzrostu kosztów paliw, ogólnej inflacji oraz płacy minimalnej.

Bardzo duży wzrost w pozycji „pozostałych kosztów” w Koczale, tj. aż o 121,3 %, wynikł z zakupu ławek, zgodnie z wnioskiem zgłoszonym przez mieszkańców na Walnym Zgromadzeniu Członków Spółdzielni.

Podsumowując należy stwierdzić, że wzrosty kosztów wynikają przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych  i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2023, względem roku 2022, wyniósł aż 19,6 % (2022 – 3.010 zł, 2023 – 3.600 zł). Warto zwrócić uwagę na kształtowanie się inflacji, która w grudniu 2022 r. wyniosła 16,6 %. Przewidywany spadek wskaźnika nie był tak dynamiczny jak oczekiwano i dopiero po półroczu spadł poniżej 10 % do ostatecznego poziomu 6,3 % w grudniu. Ogólnie średnioroczna inflacja za rok 2023, jak już wskazano wcześniej wyniosła 11,4 %.

Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2023, dla całej Spółdzielni, były wyższe względem poniesionych w roku 2022 aż o około 56,1 %. W Miastku wystąpił najwyższy wzrost o 72,2 %, w Kępicach o 26,2 %, natomiast w Koczale o 10,6 %. Podobnie bardzo duży wzrost wystąpił w kosztach podgrzania wody, tj. średnio w Spółdzielni 70,3 %, w tym w Miastku 88,1 %, w Kępicach 36,6 %, natomiast w Koczale wyjątkowo spadek o 8,1 %.

Biorąc pod uwagę fakt bardzo zbliżonych temperatur w okresach zimowych w ostatnich latach, wzrost kosztów ogrzewania uzależniony był od cen energii cieplnej dyktowanych przez jej dostawców, tj. Zakład Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Miastku, Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej Kępice Sp. z o.o. w Kępicach oraz Zakład Gospodarki Komunalnej ZB w Koczale. Ponadto na ceny ciepła istotny wpływ miało przywrócenie od 01.01.2023 r. stawki podatku VAT z obniżonej od 01.02.2022 r. do poziomu 5 % na obowiązującą wcześniej stawkę 23 %, czyli aż o 18 %.

Ceny ciepła zostały nieco ograniczone poprzez wprowadzone od 01.10.2022 r. przepisy ustawy z dnia 15.09.2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw, które regulowały tzw. „średnią cenę wytwarzania ciepła z rekompensatą”.

W Miastku zmiana taryf wprowadzona została od 13.01.2023 r. Ceny mocy zamówionej w poszczególnych grupach taryfowych, z uwzględnieniem wzrostu podatku VAT, wzrosły od 6 % do 32 %, a cena ciepła od 47 % do 64 %. Poprzez zastosowanie wyżej wskazanej ustawy ostatecznie podwyżki w taryfach wyniosły od 2 % do 28 % na mocy zamówionej i od 40 % do 58 % na cenie ciepła. W Kępicach oraz w Koczale przez cały rok 2023 obowiązywały średnie ceny wytwarzania ciepła z rekompensatą.

Opisane wyżej podwyżki cen ciepła w Miastku odbiegają od wzrostu kosztów ogrzewania i podgrzania wody w budynkach spółdzielni w porównaniu rok do roku, czyli 2022 do 2023. Podobnie dziwić może wzrost kosztów w takim zestawieniu w Kępicach i Koczale, biorąc pod uwagę brak zmian cen. Wynika to z faktu, że we wszystkich miejscowościach na początku roku 2022 obowiązywały znacznie niższe ceny niż przez cały rok 2023, a więc sumaryczne koszty w roku 2022 były również znacznie niższe. Dla porównania, analizując wzrost cen ciepła w poszczególnych taryfach w Miastku od początku roku 2022 do stanu aktualnego, a więc obowiązującą taryfą wprowadzoną od dnia 13.01.2023 r. z uwzględnieniem przywróconej stawki VAT oraz średniej ceny wytwarzania ciepła z rekompensatą, faktyczny wzrost cen w tym okresie wyniósł od 68 % do 120 % na mocy zamówionej i od 147 % do 193 % na cenie ciepła.

Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2023.

Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2023

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 182.479,39 zł. W Miastku wynik finansowy roku 2023 na czterech nieruchomościach był ujemny, a saldo ujemne wystąpiło również na trzech nieruchomościach. W Kępicach wynik finansowy był ujemny na obu nieruchomościach. Duża różnica wystąpiła na nieruchomości Bielaka – Szkolna, co spowodowane było koniecznością zlecenia mechaniczno-chemicznego czyszczenia pionów i poziomów instalacji kanalizacyjnej kilku budynków. W Koczale również wystąpił ujemny wynik finansowy, przy czym saldo końcowe jest dodatnie.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2023 roku 489.005,25 zł, co stanowiło 3,98 % należnych opłat (na koniec 2021 roku wskaźnik ten wynosił 3,02 % a zadłużenie opiewało na kwotę 286.943,11 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko: 341.087,96 zł – 3,74 % (rok 2022: 194.405,58 zł – 2,92 %),

- Kępice: 124.332,96 zł – 4,80 % (rok 2022:   75.654,85 zł – 3,42 %),

- Koczała: 23.584,90 zł – 3,97 % (rok 2022:   16.882,68 zł – 2,69 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2023 roku wyniosły 7.658,23 zł, co stanowiło 1,64 % należności (na koniec 2022 r. zaległości wynosiły 2.828,47 zł, czyli 0,76 %).

Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2023 znacznie zwiększył się w stosunku do roku ubiegłego, tj. o 0,96 %, jednakże nadal utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni mieszkaniowych. W poprzednich dwóch latach Miastecka  Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik na poziomie 3 %, obecny wskaźnik bliski 4 % jest wynikiem przede bardzo dużym wzrostem inflacji a co za tym idzie wzrostem cen towarów i wszelkiego rodzaju usług, co rzutowało na możliwości terminowego regulowania opłat. Jest to szczególnie widoczne przy analizowaniu ilości gospodarstw domowych zalegających w opłatach.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) zwiększyła się względem stanu w roku 2022, tj.  w roku 2023 – 49, w roku 2022 – 39, znacznie zwiększyła się ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 298 na 426, czyli aż o 128.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2022 Spółdzielnia prowadziła 10 postępowań przed sądem o zapłatę. W roku 2023 przeprowadzona została eksmisja i zostało opróżnione mieszkanie w Miastku, którego prawo własności zostało przysądzone na rzecz Spółdzielni w roku 2019. Dotychczasowy mieszkaniec został przeniesiony do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez Urząd Miejski. Odzyskane przez Spółdzielnię mieszkanie zostanie zbyte w przetargu.

IV. Uwagi końcowe

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2023.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.