SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2016

 

 

SZANOWNI PAŃSTWO

 

W roku 2016 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 51 rokiem działalności spółdzielni.

 

I. Informacje ogólne

 

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków (1.448, w tym 32 oczekujących), oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale.

 

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

 

1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 989 lokali o wyodrębnionej własności,

- 758 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 33 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- 2 lokale w najmie.

W roku 2016 wyodrębniono własność 12 lokali.

 

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2016 roku, mieszka łącznie 3.769 osób, w tym:

- w Miastku 2.621 mieszkańców,

- w Kępicach 971 mieszkańców,

- w Koczale 177 mieszkańców.

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2015, liczba ta spadła w roku 2016 o 116 osób (w roku 2015 zmniejszenia o 94 osoby).

 

 

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

 

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

 

W roku 2016 kontynuowano remonty pomieszczeń wspólnych w piwnicach, tj. suszarni oraz wózkowni. Tego typu prace wykonano w budynkach przy ul. Konstytucji 3-go Maja 5 i 7, Kowalskiej 1, Marii Konopnickiej 6, Wybickiego 37, Niepodległości 15 i 19 w Miastku oraz przy ul. Tęczowej 1 w Koczale.

Wymienione zostały drzwi wejściowe do budynków lub pomieszczeń wspólnych w budynkach przy ul. Długiej 12, Wybickiego 39 i 40, Niepodległości 15, 18 i 19 w Miastku oraz przy ul. Kościelnej 17, 18 i Bielaka 1, 3 i 6 w Kępicach. 

W Miastku wymieniono wyłazy dachowe w budynkach przy ul. ul. Konstytucji 3 Maja 9, Marii Konopnickiej 2 i 4, Długiej 7 i 12, Szewska 1, 3 i 5 oraz Wybickiego 39 i 40.

Kontynuowane były prace w zakresie zabezpieczenia i usprawnienia działania wewnętrznych instalacji zimnej i ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania. W tym zakresie wymieniono kompleksowo zawory zimnej i ciepłej wody w budynkach przy ul. Marii Konopnickiej 6 oraz Szewskiej 4 i 5 w Miastku. W budynkach przy ul. Szewskiej 4 i 5 dodatkowo wymieniono zawory podpionowe na pionach centralnego ogrzewania na automatyczne, natomiast na przyłączach cieplnych wszystkich budynków na Osiedlu Niepodległości zamontowano zawory równoważące.

Wykonywane były prace remontowe oraz przeglądy instalacji elektrycznych. W 2016 roku wymieniono główne tablice elektryczne w budynkach przy ul. Długiej 6 i 7 w Miastku oraz przebudowano przyłącze do budynku ul. Tęczowa w Koczale. W Koczale w budynkach przy ul. Młodzieżowej 7, 9 i 11 oraz w Kępicach przy ul. Bielaka 1 i 2 wymieniono instalacje elektryczne w piwnicach. W Miastku w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 9, Wybickiego 9, 38, 39 i 40 oraz na Os. Niepodległości przeprowadzono, wymagane prawem budowlanym, badania instalacji elektrycznych.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych budynków. W minionym roku w Miastku na budynkach nieruchomości przy ul. Konstytucji 3 Maja 6, 7, 8 i 9 wykonano studnie chłonne. Przebudowano schody przed wejściem do budynku ul. Konstytucji 3 Maja 5, montując również pochylnię dla osób niepełnosprawnych. Przy ul. Konstytucji 3 Maja 9, Wybickiego 9 i Szewskiej 1 wykonano okładziny podestów i schodów z granitu. W budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 6, Szewskiej 1 i Wybickiego 39 częściowo ocieplono cokoły a przy ul. Wybickiego 9 zamontowano siatki na kominach, zabezpieczając je przed gniazdowaniem ptaków. W Kępicach ocieplono częściowo cokoły budynków przy ul. Bielaka 1 i 2 oraz odnowiono wejścia przy ul. Kościelnej 20.

Oprócz opisanych „mniejszych” robót, w ubiegłym roku w Miastku przeprowadzono kompleksowy remont elewacji frontowej z przebudową gzymsu i wymianą orynnowania budynku przy ul. Długiej 7 oraz jednego segmentu bud. ul. Długa 12. Na budynku przy ul. Szewskiej 1 przebudowano gzyms frontowy oraz wymieniono pokrycie połowy dachu. Z uwagi na prowadzone, finansowane z ubezpieczenia, roboty odtworzeniowe elewacji budynku przy ul. Wybickiego 38, po pożarze położonych w pobliżu zabudowań gospodarczych, zwiększono zakres robót i wykonano przebudowę gzymsu wraz z wymianą orynnowania oraz ocieplono cokół i wykonano opaskę. Na Os. Niepodległości przystąpiono do remontów dachów i w 2016 roku jako pierwszy wyremontowano dach budynku nr 14. W Kępicach wymieniono pokrycie dachu budynku ul. Kościelna 18, a w budynku ul. Bielaka 2 odmalowano elewację oraz przebudowano gzyms wraz z wymianą orynnowania. W Koczale sfinansowano budowę dwóch osłon śmietnikowych.

W ubiegłym roku Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku wykonano m.in. remont placu przy bud. ul. Konstytucji 3 Maja 7, chodników przy Konstytucji 3 Maja 6, Wybickiego 9, Wielkopolskiej 5, Szewskiej 3 i Niepodległości 19. Wybudowano parking za budynkiem ul. Konstytucji 3 Maja 6 oraz wykonano ciąg pieszo-jezdny przed budynkiem ul. Marii Konopnickiej 2. W Kępicach rozpoczęto kompleksową przebudowę układu komunikacyjnego na osiedlu Bielaka-Szkolna i w ubiegłym roku wykonano pierwszy etap w postaci ciągów pieszo-jezdnych od wjazdu pomiędzy blokami ul. Bielaka 1 i 4, następnie wzdłuż Bielaka 2 i Szkolnej 6. Na osiedlu Kościelnej wykonano częściowy remont parkingu przy bud. nr 19 w celu jego odwodnienia.

 

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2016 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 1.488.938,60 zł przy przypisie 1.339.018,20 zł.

 

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

 

Tabela – zestawienia kosztów eksploatacji w roku 2016.

 

W roku 2016 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 4.289.396,37 zł. Koszty te były wyższe względem roku 2015, średnio dla całej Spółdzielni, o 1,3 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach ukształtowały następująco: w Miastku wzrost o 1,2 %, w Kępicach o 1,4 %, a Koczale o 3,3 %. Wyższy wzrost kosztów eksploatacji w roku 2016 w Koczale można wytłumaczyć wyższymi całkowitymi kosztami doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków, tj. wzrost o 9,1 %, gdy w pozostałych miejscowościach koszty te były zbliżone do roku 2015.

Niższe w każdej z miejscowości koszty wywozu nieczystości wynikają ze stale zmniejszającej się ilości mieszkańców. Koszty wywozu nieczystości wprawdzie okazały się niższe niż w poprzednim roku, jednak należy wspomnieć, że nadal aktualnym jest problem ciągłego ustawiania przez mieszkańców pod osłonami śmietnikowymi wszelkiego rodzaju odpadów wielkogabarytowych, których wywóz organizowany jest przez gminę tylko raz bądź dwa razy w roku, natomiast w pozostałym czasie wywóz musi organizować Spółdzielnia, co oczywiście wpływa na wysokość kosztów.

Nadal występują rozbieżności w poszczególnych miejscowościach w zakresie kosztów zużycia energii – w Miastku i Koczale wzrost o 7,3 % i 6,3 %, natomiast w Kępicach spadek kosztów o 14,2 %, co spowodowane jest stale nieterminowymi rozliczeniami dystrybutora energii.

Na duże rozbieżności kosztów w pozycji „pozostałych kosztów” – w Miastku wzrost o 6,6 %, w Kępicach spadek o 3,9 % a w Koczale spadek blisko 20 %, głównie ma wpływ wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych.

 

Poniżej zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2016.

 

 

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wyniki finansowe działalności rozliczane są indywidualnie dla każdej nieruchomości. Ogólny wynik finansowy dla wszystkich nieruchomości w roku 2016 zamknął się kwotą 18.162,51 zł. Na części nieruchomości wystąpił niedobór, jednakże poza nieruchomościami przy ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 w Miastku, saldo końcowe jest dodatnie. Niedobory na wyniku finansowym roku 2016, na dwóch wskazanych nieruchomościach, spowodowane są przede wszystkim kosztami tymczasowymi, tj. wniesionymi opłatami w sprawach sądowych, oraz kosztami dokumentacji technicznej, które podlegać będą późniejszemu rozliczeniu.

 

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2016 roku 344.909,46 zł, co stanowiło 4,94 % należnych opłat (na koniec 2015 roku wskaźnik ten wynosił 4,86 % a zadłużenie opiewało na kwotę 342.195,72 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko: 203.276,89 zł – 4,12 % (rok 2015: 197.948,42 zł – 3,98 %),

- Kępice: 92.506,65 zł – 5,71 % (rok 2015: 104.929,79 zł – 6,45 %),

- Koczała: 49.125,92 zł – 11,50 % (rok 2015: 39.317,51 zł – 8,94 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2016 roku wyniosły 4.533,00 zł, co stanowiło 1,27 % należności (na koniec 2015 r. zaległości wynosiły 4.222.26 zł, czyli 1,18 %).

 

Jak widać w dwóch ostatnich latach zadłużenie utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Główne „wahania” występują w Kępicach i Koczale, ponieważ w tych miejscowościach zasoby spółdzielni są mniejsze, przez co już stosunkowo niewielkie zmiany wysokości zaległości w opłatach wpływają zauważalnie na wskaźnik windykacji. Całkowite zadłużenie nieznacznie wzrosło, o około 2,7 tys. zł, przy czym wskaźnik zadłużenia dla całej Spółdzielni nadal utrzymuje się poniżej 5 %.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy), jak również krótkotrwale (do 3 miesięcy), spadła względem roku 2015, tj. długotrwale w roku 2016 – 43, w roku 2015 – 54, natomiast krótkotrwale w roku 2016 – 355, a w roku 2015 – 427.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2016 Spółdzielnia zawarła z 3 mieszkańcami ugody na spłatę zadłużenia, prowadziła 13 postępowań przed sądem o zapłatę.

 

IV. Uwagi końcowe

 

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2016.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.