SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2022

 SZANOWNI PAŃSTWO

             W roku 2022 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 57 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

  Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.902, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2022 zmalała o 11 osób.

 Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym:

· w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

· w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m²,

· w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

 1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:     

1. 1.036 lokali o wyodrębnionej własności,
2.  725 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
3.  20 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
4.  1 lokal w najmie.

W roku 2022 wyodrębniono własność 17 lokali.

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2022 roku, mieszka łącznie 3.134 osób, w tym:

1. w Miastku 2.183 mieszkańców (spadek o 115),
2. w Kępicach 794 mieszkańców (spadek o 37),
3. w Koczale 157 mieszkańców (spadek o 8).

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2021, liczba ta spadła w roku 2022 o 160 osób (w roku 2021 zmniejszenie o 128 osoby). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

 II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

 Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2022, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 1,70 zł/m² do 1,80 zł/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

  Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

  W 2022 roku w Miastku wykonano odnowienie daszków w wejściach do budynku ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9 oraz naprawę daszków od strony ulicy. Wejścia do budynków ul. Konstytucji 3 Maja 5, 7 i 9 oraz 6 i 8 obłożono klinkierem. Remont daszków nad wejściami przeprowadzono również w Kępicach, w bloku przy ul. Bielaka 7. W Kępicach przeprowadzono również malowanie klatek schodowych w budynku ul. Bielaka 4. W Koczale wymieniono drzwi do trzeciej klatki budynku ul. Młodzieżowa 11.

W zakresie robót remontowych instalacji elektrycznych, w 2022 wymieniono WLZ z tablicami mieszkaniowymi w budynku przy ul. Konstytucji 3 Maja 5 i Kowalskiej 1 oraz awaryjnie w jednej klatce schodowej przy Niepodległości 23 w Miastku, a w Kępicach w budynku przy ul. Bielaka 1. W budynkach przy ul. Szewskiej 1 w Miastku oraz ul. Kościelna 19 i 20 oraz ul. Bielaka 4 w Kępicach przeprowadzono wymianę instalacji elektrycznej w piwnicach. Wykonywane były również, wymagane prawem budowlanym, badania instalacji elektrycznych. Badania przeprowadzono w Miastku, w budynkach przy ul. gen. Wybickiego 9, 38, 39 i 40 oraz we wszystkich budynkach na osiedlu Niepodległości.

Z prac instalacyjnych, w Kępicach, w budynkach ul. Bielaka 1 i 4 wymieniono poziome odcinki instalacji zimnej i ciepłej wody oraz cyrkulacji.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2022 w Miastku wybudowano osłonę śmietnikową dla budynku ul. Długa 12. W Kępicach przeprowadzono mycie z impregnacją grzybobójczą elewacji frontowej budynku ul. Kościelna 16 a w budynku ul. Bielaka 7 elewacji szczytowej i balkonowej. W Kępicach wykonano również remont pokrycia dachu z gzymsami i kominami na budynkach ul. Kościelna 20 i ul. Bielaka 6. W Koczale przeprowadzono remont elewacji całego budynku ul. Młodzieżowa 9.

W zakresie robót na terenach zewnętrznych, w ubiegłym roku, na oś. Niepodległości wykonano przełożenie dolnego biegu schodów przy budynku nr 16 oraz remont ciągu pieszo-jezdnego wzdłuż starej kotłowni przy Niepodległości 19.

W 2022 r. kontynuowano  wymianę węzłów wymiennikowych w Miastku. Tym razem przeprowadzono te prace w budynkach   przy   ul. Kowalskiej 1,   Długiej 7,  Szewskiej 3, Wybickiego 37, Wybickiego 38, Młodzieżowej 6 i Młodzieżowej 7.   Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej wymiany wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach również w innych budynkach spółdzielni.

  Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2022 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 2.121.092,86 zł przy przypisie na fundusz remontowy 1.828.274,85 zł.

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2022

  W roku 2022 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 6.040.936,61 zł. Koszty te były wyższe względem roku 2021, średnio dla całej Spółdzielni, jedynie o 1,8 %, czyli znacznie poniżej wskaźnika inflacji za 2022 rok w wielkości 14,4 %.

W poszczególnych miejscowościach koszty eksploatacji ukształtowały się następująco: w Miastku spadek o 0,5 %, w Kępicach wzrost o 12,6 %, natomiast w Koczale spadek o 10,3 %.

Duży wzrost nastąpił w kosztach energii elektrycznej, której cena regulowana jest przez rynek. Pomimo znacznego wzrostu kosztu tej pozycji, ma ono niewielkie przełożenie na całość kosztów, ponieważ ich udział w całości kosztów wynosi jedynie 1,9 %.

Znacząca pozycja kosztów, jakimi są koszty wywozu odpadów komunalnych, w roku 2022 ukształtowała się na poziomie zbliżonym do roku 2021. W Miastku wystąpił spadek, ponieważ przez cały rok 2022 obowiązywały opłaty ustalone przez gminę jeszcze w roku 2020, w wysokości 28,00 zł od osoby. W roku 2022, w Koczale, wprawdzie nie nastąpiła zmiana stawki opłaty, jednakże bardzo wysoka podwyżka w roku 2021 o 74,6 % z 16,90 zł od osoby do 29,50 zł od osoby, skutkowała ostatecznym wzrostem kosztów w roku 2022 o około 6,1 %. Podwyższenie opłaty za gospodarowanie odpadami, w roku 2022, wprowadzono jednie w gminie Kępice, od dnia 01.07.2022 r. z 21,00 zł od osoby do 27,00 zł (wzrost 28,6 %), jednakże z uwagi na stale zmniejszającą się liczbę mieszkańców całkowite koszty wywozu odpadów wzrosły jedynie o 3,7 %.

W tym miejscu należy przypomnieć o konieczności prawidłowej segregacji odpadów komunalnych w związku z możliwością obciążenia przez gminy znacznie wyższymi opłatami, tj. jak za odpady niesegregowane, w dwu lub nawet trzykrotności stawki podstawowej. Podobnie w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych dwa razy w roku, podrzucają odpady pod osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości.

Jak wspomniano wcześniej, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 1,70 zł/m² do 1,80 zł/m² czyli o około 5,9 %, tymczasem całkowity koszt funduszu remontowego w roku 2022 był porównywalny do roku 2021. Ponadto w poszczególnych miejscowościach koszty te względem poprzedniego roku kształtowały się różnie. Wprowadzona podwyżka stawki funduszu od kwietnia w wielkości 5,9 % przekłada się na realny wzrost w ciągu całego roku około 4,9 %, co można zaobserwować w Kępicach. W Miastku wzrost jest mniejszy, tj. 1,2 %, natomiast w Koczale całkowity fundusz remontowy w roku 2022 jest o wiele niższy niż w 2021, bo aż o 31,4 %. Wynika to z faktu, że w roku 2021, poza podstawowym odpisem na fundusz w opłatach czynszowych była możliwość przeksięgowania nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy. W Miastku, na nieruchomości Długa 6, 7 – Konopnickiej 2, 4 , 6 – Kowalska 1, w kwocie 48.880,48 zł a w Koczale 50.523,89 zł. Operacja ta w roku 2021 „zawyżyła” całkowity fundusz remontowy, który w roku 2022 oparty był wyłącznie o odpis.

Wzrost kosztów ogólnych jest jednakowy dla całej Spółdzielni i wynosi 16,6 %, a wynika z wzrostu płac oraz kosztów usług świadczonych na rzecz spółdzielni, takich jak obsługa prawna, obsługa informatyczna, wzrost kosztów materiałów i urządzeń, itp.

Istotne rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w roku 2022 względem roku 2021 zauważalne są w pozycji „sprzątanie posesji”. W miastku wydatki niższe o 33,4 % wynikły ze zmiany firmy świadczącej usługi utrzymania terenów zewnętrznych. Dotychczasowy wykonawca, tj. „Przedsiębiorstwo Handlowe Tadeusz Król”, zakończył działalność na koniec roku 2021. Do przeprowadzonego przetargu zgłosił się tylko jeden wykonawca, z którym Spółdzielnia zawarła umowę, tj. „Filmar sp. z. o.o.” z Kołczygłów. W związku z zmianą wykonawcy, zmianie uległ również sposób rozliczeń za świadczone usługi, co przyniosło opisane oszczędności. W Kępicach wystąpił wzrost o 30 %, w związku z koniecznością renegocjacji wynagrodzenia wykonawcy, tj. Spółdzielni Socjalnej „Razem”, wynikającego z znacznego wzrostu kosztów paliw, ogólnej inflacji oraz płacy minimalnej. Ponadto do zakresu usług świadczonych przez Spółdzielnię „Razem” wprowadzono wywóz odpadów gabarytowych podrzucanych przez mieszkańców pod osłony śmietnikowe. W Koczale koszty były nieznacznie wyższe, tj. o 7,8 %.

Bardzo duży wzrost w pozycji „pozostałych kosztów” w Kępicach, tj. aż o 104,3 %, wynikł z konieczności zakupu instalacji AZART od dotychczasowego właściciela, czyli „ELMAR Marian Damski” z Kobylnicy, który z dniem 31.03.2022 r. zaprzestał działalności. W celu zapewnienia dla mieszkańców dostępu do bezpłatnej naziemnej telewizji cyfrowej, aby uniknąć konieczności budowy nowej instalacji AZART, Spółdzielnia odkupiła i dostosowała do bieżących potrzeb istniejącą instalację.

 Podsumowując należy stwierdzić, że wzrosty kosztów wynikają przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych  i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2022, względem roku 2021, wyniósł aż 7,5 %. Warto zwrócić szczególną uwagę na dynamicznie rosnącą w roku 2022 inflację, która od stycznia do grudnia wzrosła z 9,4 % do rekordowego poziomu 16,6 %. Po znacznym opanowaniu sytuacji na świecie związanej z epidemią wywołaną zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19, która wpłynęła na wzrost inflacji w poprzednich latach, 24.02.2022 r. nastąpiła agresja Rosji na Ukrainę, w wyniku której nastąpił kolejny wzrost inflacji oraz szczególnie dotkliwy wzrost cen paliw kopalnych.

 Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2022, dla całej Spółdzielni, były wyższe względem poniesionych w roku 2021 o około 5,0 %. W Miastku wystąpił wzrost o 7,6 %, w Kępicach o 1,1 %, natomiast w Koczale koszty były niższe o 3,9 %. Wskazuje to nieco mroźniejsze okresy zimowe niż w roku poprzednim.

Wyższy wzrost kosztów wystąpił w podgrzaniu wody. Dla całej spółdzielni wyniósł 15,5 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach odpowiednio: Miastko 18,1 %, Kępice 5,4 %, Koczała 17,7 %.

Wzrost kosztów wynikają z zmian cen wprowadzanych przez dostawców energii cieplnej. W Miastku wystąpiły aż trzykrotnie podwyżki taryf. Od 14.01.2022 r. ceny mocy zamówionej w poszczególnych grupach taryfowych wzrosły od 4,9 % do 10,2 %, a cena ciepła od 5,9 % do 10,1 %. Od 23.03.2022 r. moc zamówiona od 10,8 % do 12,8 %, natomiast ciepło od 10,8 % do 12,7 %. Od 02.09.2022 r. obowiązywały znacznie wyższe ceny, ponieważ cena mocy zamówionej wzrosła w poszczególnych grupach od 48,7 % do 56,5 %, a cena ciepła od 59,7 % do 68,6 %. W Kępicach podwyżki cen ciepła wprowadzone były dwukrotnie. W wyniku zmiany wprowadzonej od 01.06.2022 r., cena mocy zamówionej wzrosła o 69,7 % a cena ciepła o 39,3 %, a po podwyżce od 01.10.2022 r. cena mocy zamówionej wzrosła o 1,3 %, natomiast cena ciepła o aż 96,1 %. W Koczale zmiana nastąpiła od 01.07.2022 r., natomiast wzrost cen był najwyższy i wyniósł na mocy zamówionej 165,6 % i na cieple 155,2 %.

Tak znaczne podwyżki cen ciepła przełożyły się w oczywisty sposób na opłaty zaliczkowe za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody. Zmiany były mniej odczuwalne w zakresie zaliczek na ogrzewanie, ponieważ zaliczki te ustalane są podstawie symulacji całkowitych kosztów ogrzewania na dany okres rozliczeniowy, czyli od września do sierpnia każdego roku, tymczasem sezon grzewczy kończy się przeważnie na przełomie kwietnia i maja. Zatem podwyższenie przez zakład ciepłowniczy ceny ciepła po okresie grzewczym miał mniejszy wpływ na te opłaty zaliczkowe. W znacznie większym stopniu opisane zmiany miały wpływ na wysokość opłat zaliczkowych na podgrzanie wody. W tym przypadku opłaty kalkulowane są na bieżąco, wraz z istotną zmianą ceny ciepła oraz innych wskaźników cenotwórczych.

 Przedstawione wyżej podwyżki cen ciepła wprowadzone przez dostawców, Czyli Zakład Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Miastku, Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej Kępice Sp. z o.o. w Kępicach oraz Zakład Gospodarki Komunalnej ZB w Koczale, miałyby znacznie poważniejsze skutki na zaliczki skalkulowane przez Spółdzielnię, jednakże zostały ograniczone poprzez wprowadzoną od 01.01.2022 r. obniżkę stawki podatku VAT z 23 % do 8 %, następnie od 01.02.2022 r. do 31.12.2022 r. do poziomu 5 %. Ponadto od 01.10.2022 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 15.09.2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw, która wprowadziła „średnią cenę wytwarzania ciepła z rekompensatą”, przy czym nie miało to wpływu na ceny w miastku, ponieważ średnia cena wytwarzania ciepła przez ZEC Sp. z o.o. w Miastku nie przekroczyła ceny średniej wskazanej w ustawie.

 Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2022.

 Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2022

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 182.093,28 zł. W Miastku wynik finansowy roku 2022 jedynie jednej nieruchomości był ujemny, natomiast saldo ujemne wystąpiło na trzech nieruchomościach. W Kępicach wynik finansowy był ujemny na obu nieruchomościach, co spowodowane było, wspomnianą wcześniej, koniecznością zakupu instalacji AZART.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2022 roku 286.943,11 zł, co stanowiło 3,02 % należnych opłat (na koniec 2021 roku wskaźnik ten wynosił 2,87 % a zadłużenie opiewało na kwotę 261.326,92 zł). 

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

· Miastko:             194.405,58 zł – 2,92 %     (rok 2021: 174.573,36 zł – 2,73 %),

· Kępice:                   75.654,85 zł – 3,42 %   (rok 2021:   80.008,32 zł – 3,72 %),

· Koczała:                16.882,68 zł – 2,69 %    (rok 2021:      6.745,24 zł – 1,21 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2022 roku wyniosły 2.828,47 zł, co stanowiło 0,76 % należności (na koniec 2021 r. zaległości wynosiły 2.885,47 zł, czyli 0,81 %).

 Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2022 nieznacznie zwiększył się w stosunku do roku ubiegłego, tj. o 0,15 %, jednakże nadal jest zbliżony do 3 %. Od wielu lat wskaźnik zadłużenia utrzymywał się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni mieszkaniowych, natomiast od dwóch lat Miastecka  Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik na poziomie 3 %.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) zwiększyła się względem stanu w roku 2021, tj.  w roku 2022 – 39, w roku 2021 – 34, zwiększyła się również ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 256 na 298.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2022 Spółdzielnia prowadziła 3 postępowania przed sądem o zapłatę. Niestety nadal nie zostało opróżnione mieszkanie w Miastku, którego prawo własności zostało przysądzone na rzecz Spółdzielni w roku 2019. Pomimo wskazania pomieszczenia tymczasowego przez Urząd Miejski dłużnicy nie przekazali dobrowolnie lokalu, a ich eksmisję uniemożliwiło wprowadzenie w kraju stanu epidemii. W okresie obowiązywania stanu epidemii wstrzymane zostały egzekucje komornicze z nieruchomości i przejęcie lokalu nie było możliwe. Po zakończeniu stanu epidemii dłużnicy skierowali do sądu pozew o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności, co po raz kolejny uniemożliwiło odzyskanie lokalu przez Spółdzielnię

IV. Uwagi końcowe

  Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2022.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię. 

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2021

SZANOWNI PAŃSTWO

W roku 2021 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 56 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.913, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2021 zmalała o 19 osób.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 1.019 lokali o wyodrębnionej własności,

- 737 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 24 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- 2 lokale w najmie.

W roku 2021 wyodrębniono własność 8 lokali.

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2021 roku, mieszka łącznie 3.294 osób, w tym:

- w Miastku 2.298 mieszkańców,

- w Kępicach 831 mieszkańców,

- w Koczale 165 mieszkańców.

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2020, liczba ta spadła w roku 2021 o 128 osób (w roku 2020 zmniejszenie o 131 osoby). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi 

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2021, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 1,65 zł/m² do 1,70 zł/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W 2021 roku w Miastku wymieniono ścianki wiatrołapów przy wejściach do budynku ul. Kowalska 1, wymieniono drzwi wejściowe do trzech klatek schodowych w budynku ul. Konopnickiej 2 oraz jednej w budynku ul. Młodzieżowa 6. W Miastku wyremontowano suszarnię w budynku ul. Konopnickiej 2, a w Kępicach jedną w budynku ul. Kościelna 18 oraz dwie przy ul. Bielaka 4. W Kępicach przy ul. Kościelnej 16 i 17 wyklejono klinkier w wejściach do klatek schodowych, a przy Kościelnej 20 wymieniono drzwi wejściowe do jednej klatki schodowej.

W zakresie robót remontowych instalacji elektrycznych, w 2021 wymieniono instalację elektryczną w piwnicach budynku ul. Długa 12 w Miastku oraz ul. Bielaka 7 w Kępicach. W Kępicach wymieniono również WLZ z tablicami mieszkaniowymi w budynku ul. Bielaka 5. Ponadto w Miastku przeprowadzono badania instalacji elektrycznych w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 9, Wybickiego 9, 38 i 40. Badania wykonywano również we wszystkich budynkach na osiedlu Niepodległości, jednakże z uwagi na ograniczenia z dostępem do mieszkań, wynikających z trwającej epidemii, badania te zostały zakończone w roku 2022.

W roku 2021 Spółdzielnia kontynuowała, rozpoczętą w roku 2019 kompleksową wymianę zaworów grzejnikowych. Dotychczas użytkowane głowice termostatyczne firmy HERZ zostały zainstalowane w roku 1998, mają zatem już 23 lata, natomiast producent głowic zapewnił dla nich jedynie 5 lat gwarancji. Z każdym rokiem Spółdzielnia odnotowywała coraz więcej zgłoszeń potwierdzających ich wyeksploatowanie.

W związku z powyższym Spółdzielnia podjęła decyzję o kompleksowej wymianie głowic, przy czym w celu zwiększenia efektywności energetycznej instalacji centralnego ogrzewania i wyeliminowania takich problemów eksploatacyjnych jak hałas, nierównomierna dystrybucja ciepła i nadmierne zużycie energii, podjęto decyzję o montażu zaworów Dynamic Valve^TM firmy Danfoss, które poza regulacją temperatury w pomieszczeniach umożliwiają jednocześnie automatyczne równoważenie hydrauliczne instalacji grzewczych. Dla zapewnienia prawidłowej pracy instalacji niezbędna jest wymiana zaworów we wszystkich mieszkaniach. Ponadto, zgodnie z § 134 ust. 6, w związku z ust. 5, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), regulatory dopływu ciepła do grzejników, tj. zawory i głowice termostatyczne, powinny umożliwiać użytkownikowi mieszkania uzyskanie temperatury nie niższej niż 16^oC. Takie też właściwości posiadają zamontowane głowice firmy Danfoss. Wraz z wymianą zaworów grzejnikowych wymieniane były w piwnicach zawory podpionowe c.o. na kulowe, a w tzw. „świecowych” pionach łazienkowych na zwory dynamiczne. W roku 2021 wymieniono zawory w Miastku w budynkach przy ul. Kowalskiej 1, Długiej 6 i 7 oraz Konopnickiej 2, 4 i 6, natomiast w Kępicach w budynkach na osiedlu ul. Bielaka 1-7 – Szkolna 6. Tym samym, poza nielicznymi przypadkami braku możliwości dostępu do lokalu, zakończono trwającą trzy lata „akcję” wymiany zaworów w całym zasobie mieszkaniowym spółdzielni.

Z pozostałych prac instalacyjnych, w Miastku, w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9 wymieniono instalację zimnej wody w piwnicach, a w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 oraz przy ul. Szewskiej 1, tę samą instalację wraz z zaworami podpionowymi. W budynkach przy ul. Wybickiego 37, 38 i 39 oraz ul. Młodzieżowa 6 i 7wymieniono same zawory podpionowe na inst. zimnej wody. Również w Miastku, przy ul. Wielkopolskiej 5, wymieniono piony „świecowe” centralnego ogrzewania wraz z montażem grzejników w łazienkach. Z uwagi na coraz częściej występujące korodowanie pionów świecowych w miejscach przejść przez stropy oraz małą efektywność grzewczą pionów świecowych, roboty te będą w kolejnych latach planowane we wszystkich budynkach spółdzielni.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2021 w Miastku na oś. Niepodległości 19 oraz w Kępicach ul. Bielaka 7 przeprowadzono mycie z impregnacją grzybobójczą elewacji frontowych budynków. W Kępicach wykonano remont pokrycia dachu i kominów na budynku ul. Kościelna 16 a w budynku ul. Bielaka 4 wymianę pokrycia dachu poprzedzoną przebudową gzymsów i wymianą orynnowania.

Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku wyremontowano chodnik na szczycie budynku ul. Kowalska 1, przebudowano parking przy ul. Szewska 4 oraz chodnik przy ul. Młodzieżowej 8. Przy budynkach ul. Młodzieżowa 8 i 9 wykonano nowe place pod osłony śmietnikowe oraz nowe osłony. W Kępicach wybudowano parking na 10 miejsc wraz z dojazdem przy bloku ul. Bielaka 7, a przy ul. Kościelnej 19 uzupełniono kruszywo łamane na parkingu.

W 2021 r. kontynuowano wymianę węzłów wymiennikowych, tym razem przeprowadzono te prace w budynkach przy ul. Konopnickiej 4 i 6.

Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej wymiany wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach również w innych budynkach spółdzielni.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2021 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 1.793.162,60 zł przy przypisie na fundusz remontowy 1.738.148,63 zł.

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2021

W roku 2021 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 5.935.665,60 zł.  Koszty te były wyższe względem roku 2020, średnio dla całej Spółdzielni, o 10,2 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach ukształtowały się następująco: w Miastku wzrost o 11,9 %, w Kępicach o 0,6 %, natomiast w Koczale o 31,9 %.

W roku 2021 ponownie nastąpił wzrost kosztów gospodarowania odpadami komunalnymi. Dla całej Spółdzielni koszty poniesione w roku 2021 były wyższe względem roku poprzedniego aż o 38,0 %. Wzrost tych kosztów wynika wprost z podwyższania przez gminy opłat za gospodarowanie odpadami. W Miastku podwyżka opłaty wprowadzona jeszcze w roku 2020 (zmiana od 01.10.2020 r.) z 16,00 zł od osoby na 28,00 zł (wzrost o 75,0 %), spowodowała zwiększenie kosztów całkowitych o 41,5 %. W Kępicach i Koczale opłaty zostały podwyższone od 01.03.2021 r. W Kępicach z 17,00 zł od osoby do 21,00 zł (wzrost 23,5 %), natomiast w Koczale z 16,90 zł na 29,50 zł (74,6 %). Dodatkowo w Kępicach, w związku z stwierdzoną przez Urząd Miejski nieprawidłową segregacją odpadów, decyzjami Burmistrza Kępic, w miesiącu czerwcu mieszkańcy spółdzielni zostali obciążeni zwiększoną opłatą za gospodarowanie odpadami komunalnymi w wysokości 42,00 zł od osoby, co przełożyło się na dodatkowe koszty w łącznej wysokości 17.913,00 zł (około 7,9 % całości kosztów). Koniecznym jest wspomnieć, że zgodnie z zapowiedziami Urzędu Miejskiego, z uwagi na wciąż niewystarczającą segregację odpadów, kontrole pod tym względem prowadzone będą systematycznie, w związku z czym możliwe jest ponowne obciążenie mieszkańców podwyższonymi opłatami, w okresie w którym stwierdzone zostaną nieprawidłowości. Ponadto z uwagi na stale rosnące koszty obsługi przez gminy gospodarki odpadami komunalnymi, działania takie, tj. kontrole i zwiększanie opłat w poszczególnych miesiącach, mogą być prowadzone również w innych nieruchomościach. Zatem prawidłowa segregacja odpadów leży w interesie wszystkich mieszkańców. Podobnie w interesie wszystkich mieszkańców jest samodzielne wywożenie odpadów wielkogabarytowych do utworzonych przez gminy PSZOKÓW (Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych). Obecnie, niestety w większości, mieszkańcy pomimo dysponowaniem własnym transportem, jak również pomimo organizowania przez gminy zbiórki i wywozu odpadów gabarytowych dwa razy w roku, podrzucają odpady pod osłony śmietnikowe. Spółdzielnia zmuszona jest co pewien czas organizować wywóz tych odpadów co również powoduje wzrost kosztów obsługi nieruchomości.

Duża różnica kosztów wystąpiła w Koczale w pozycji odpisu na fundusz remontowy (wzrost o 58,3 %). Różnica ta wynikła z przeprowadzonej operacji przeniesienia nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy w kwocie 50.523,89 zł. Podobną operację wykonano na jednej z nieruchomości w Miastku, tj. na nieruchomości ul. Kowalska 1 – Długa 6, 7 – Konopnickiej 2, 4 ,6, w kwocie 48.880,48 zł, jednakże z uwagi na mały wpływ tej kwoty na całość funduszu remontowego w Miastku, równica kosztów nie jest aż taka duża (jedynie 7,5 %) i wynika przede wszystkim, podobnie jak w Kępicach, z wprowadzonego od dnia 01.04.2021 r. podwyższenia odpisu na fundusz remontowy.

Istotne rozbieżności w wielkości kosztów poniesionych w roku 2021 względem roku 2020 zauważalne są w pozycji „pozostałych kosztów”. W miastku wydatki wyższe o 51,3 % spowodowane były głównie koniecznością zakupu pojemników na odpady zmieszane, które były własnością firmy KODEK, dotychczas wywożącej odpady. Po przekazaniu tych zadań, na początku roku 2021, przez miasto do Miejskich Wodociągów i Kanalizacji, Spółdzielnia miała obowiązek wyposażyć wszystkie nieruchomości (osłony śmietnikowe) w pojemniki na odpady zmieszane, ponieważ gmina dostarcza jedynie pojemniki na odpady segregowane. Aby zminimalizować koszty z tego tytułu, zamiast kupować nowe pojemniki, odkupiono dotychczas użytkowane. Duże koszty w tej pozycji wynikały również z omawianych wyżej dodatkowych wywozów odpadów gabarytowych „podrzucanych” przez mieszkańców pod osłony śmietnikowe. Ponadto, aby stopniowo ograniczać tego typu działania Spółdzielnia rozpoczęła budowę w Miastku systemu monitoringu osiedlowego. Obecnie zainstalowanych jest już dziesięć kamer na terenie całego miasta. Mniejsze koszty o około 50,8 % w Kępicach możliwe były z uwagi na uregulowanie kwestii rozbieżności zużycia wody pomiędzy wskazania wodomierzy głównych PGK Kępice i sumy wskazań wodomierzy indywidualnych w mieszkaniach. Na większe 32,7 % „pozostałe koszty” w Koczale wpływ miała konieczność przeprowadzenia wyjątkowo częstych akcji deratyzacyjnych. Również istotnym czynnikiem wpływającym na koszty omawianej pozycji jest wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych.

Wzrosty kosztów w pozostałych pozycjach wynikają przede wszystkim z stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2021, względem roku 2020, wyniósł aż 7,7 %. Warto zwrócić szczególną uwagę na dynamicznie rosnącą w roku 2021 inflację, która od stycznia do grudnia wzrosła z 1,3 % do 8,6 %.

Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2021, dla całej Spółdzielni, były wyższe względem poniesionych w roku 2020 o około 10,0 % i wskaźniki są porównywalne dla wszystkich miejscowości. Spowodowane to było z jednej strony mroźniejszą zimą, a z drugiej stale wprowadzanymi przez zakłady ciepłownicze podwyżkami cen ciepła. Koszty podgrzania wody były nieco mniejsze niż w roku poprzednim. Dla całej spółdzielni spadek wyniósł 6,9 %, natomiast największy był w Kępicach, tj. 17,6 %, co podobnie jak w roku 2020 wynikało z uregulowania rozbieżności w rozliczeniach za dostarczoną do podgrzania wodę, od której zależy ilość ciepła zużytego na podgrzanie.

Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2021. 

Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2021

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 95.219,80 zł. Pomimo ujemnych wyników finansowych za rok 2021 na wielu nieruchomościach, saldo jedynie czterech na koniec roku jest ujemne. Ujemne wyniki finansowe na nieruchomościach: ul. Kowalska 1 – Długa 6, 7 – Konopnickiej 2, 4, 4 w Mistku oraz ul. Młodzieżowa 7, 9, 11 – Tęczowa 1, 3 w Koczale wynikają z, wspomnianego wcześniej, przeksięgowania nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy.

Ponadto na wyniki finansowe roku 2021 nieruchomości w Miastku istotny wpływ miały opisana wcześniej konieczność zakupu pojemników na odpady komunalne oraz budowa systemu monitoringu, natomiast na wyniki nieruchomości całej spółdzielni, prowadzona jeszcze na początku roku, dezynfekcja klatek schodowych, w związku z wciąż obowiązującym na terytorium całego kraju stanu epidemii wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19 oraz wysokość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2021 roku 261.326,92 zł, co stanowiło 2,87 % należnych opłat (na koniec 2020 roku wskaźnik ten wynosił 3,61 % a zadłużenie opiewało na kwotę 304.699,52 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko:        174.573,36 zł – 2,73 %     (rok 2019: 184.219,80 zł – 3,10 %),

- Kępice:           80.008,32 zł – 3,72 %      (rok 2019: 102.038,26 zł – 5,11 %),

- Koczała:           6.745,24 zł – 1,21 %       (rok 2019:   18.441,46 zł – 3,59 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2021 roku wyniosły 2.885,47 zł, co stanowiło 0,81 % należności (na koniec 2020 r. zaległości wynosiły 3.491,49 zł, czyli 1,03 %).

Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2021 zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego aż o 0,74 %. Od wielu lat wskaźnik zadłużenia utrzymywał się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni mieszkaniowych, natomiast w ubiegłym roku, Miastecka  Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik poniżej poziomu 3 %. Istotne poprawienie wskaźnika zadłużenia nastąpiło w Kępicach i Koczale. Z uwagi na fakt, że zasób mieszkaniowy w tych miejscowościach jest znacznie mniejszy niż w Miastku, większe zaległości już zaledwie na 2-3 lokalach powodują wysoki wskaźnik zadłużenia.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) zmniejszyła się względem stanu w roku 2020, tj.  w roku 2021 – 34, w roku 2020 – 42, zmniejszyła się natomiast ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 375 na 256.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2021 Spółdzielnia prowadziła 7 postępowań przed sądem o zapłatę. Dzięki wskazaniu przez Burmistrz Kępic lokalu socjalnego dla dłużników, których prawo własności do lokalu zostało przysądzone w roku 2019 na rzecz spółdzielni, a dłużnicy dobrowolnie opróżnili lokal, został on zlicytowany, a zadłużenie w większości rozliczone. Niestety nadal nie zostało opróżnione mieszkanie w Miastku, z również przysądzonym na rzecz Spółdzielni w roku 2019 prawem własności, pomimo wskazania pomieszczenia tymczasowego przez Urząd Miejski, ponieważ dłużnicy nie przekazali dobrowolnie lokalu, a ich eksmisję uniemożliwiło wprowadzenie w kraju stanu epidemii. W okresie obowiązywania stanu epidemii wstrzymane zostały egzekucje komornicze z nieruchomości i przejęcie lokalu nie było możliwe.

IV. Uwagi końcowe

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2021.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2020 

SZANOWNI PAŃSTWO 

W roku 2020 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 55 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.932, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. Liczba Członków Spółdzielni w roku 2020 zmalała o 12 osób.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 1.014 lokali o wyodrębnionej własności,

- 739 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 27 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- lokale w najmie.

W roku 2020 wyodrębniono własność 3 lokali.

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2020 roku, mieszka łącznie 3.422 osób, w tym:

- w Miastku 2.374 mieszkańców,

- w Kępicach 885 mieszkańców,

- w Koczale 163 mieszkańców.

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2019, liczba ta spadła w roku 2020 o 131 osób (w roku 2019 zmniejszenie o 82 osoby). Ciągły spadek ilości mieszkańców wynika z systematycznego aktualizowania ilości mieszkańców w lokalach w związku z wzrostem opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi 

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2020, od miesiąca kwietnia, stawka funduszu remontowego została podniesiona z 1,55 zł/m² do 1,65 zł/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W 2020 roku w Miastku wymieniono ścianki wiatrołapów przy wejściach do budynków ul. Konopnickiej 2, 4, 6 i ul. Wybickiego 39, wykonano odwodnienie parkingu przy ul. Kowalskiej 23, wymieniono drzwi wejściowe do jednej klatki schodowej w budynku ul.  Wybickiego 37. Drzwi wejściowe wymieniono również w budynku ul. Bielaka 4 w Kępicach (2 szt.) oraz w Koczale przy ul. Młodzieżowej 11 (2 szt.) i Tęczowej 3 (1 szt.). W Kępicach wyremontowano 4 suszarnie – jedno pomieszczenie przy ul. Kościelnej 16, dwa ul. Kościelna 18 i jedno przy ul. Bielaka 4. W Kępicach przy ul. Kościelnej 19 wyklejono klinkier w wejściach do klatek schodowych, przy Kościelnej 20 naprawiono opaskę przy budynku, natomiast w Koczale, w budynkach ul. Tęczowa 1 i 3, zamontowano poręcze przy pierwszych biegach klatki schodowej.

Z robót remontowych instalacji elektrycznych, w 2020 roku wymieniono główne tablice elektryczne w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 5 i na Os. Niepodległości 18 w Miastku, jak również przy ul. Bielaka 3 i 5 oraz Szkolnej 6 w Kępicach.

Od roku 2020 Spółdzielnia kontynuowała, rozpoczętą w roku 2019 kompleksową wymianę zaworów grzejnikowych. Dotychczas użytkowane głowice termostatyczne firmy HERZ zostały zainstalowane w roku 1998, mają zatem już 23 lata, natomiast producent głowic zapewnił dla nich jedynie 5 lat gwarancji. Z każdym rokiem Spółdzielnia odnotowywała coraz więcej zgłoszeń potwierdzających ich wyeksploatowanie.

W związku z powyższym Spółdzielnia podjęła decyzję o kompleksowej wymianie głowic, przy czym w celu zwiększenia efektywności energetycznej instalacji centralnego ogrzewania i wyeliminowania takich problemów eksploatacyjnych jak hałas, nierównomierna dystrybucja ciepła i nadmierne zużycie energii, podjęto decyzję o montażu zaworów Dynamic Valve^TM firmy Danfoss, które poza regulacją temperatury w pomieszczeniach umożliwiają jednocześnie automatyczne równoważenie hydrauliczne instalacji grzewczych. Dla zapewnienia prawidłowej pracy instalacji niezbędna jest wymiana zaworów we wszystkich mieszkaniach. Ponadto, zgodnie z § 134 ust. 6, w związku z ust. 5, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), regulatory dopływu ciepła do grzejników, tj. zawory i głowice termostatyczne, powinny umożliwiać użytkownikowi mieszkania uzyskanie temperatury nie niższej niż 16^oC. Takie też właściwości posiadają obecnie montowane głowice firmy Danfoss. Wraz z wymianą zaworów grzejnikowych wymieniane są w piwnicach zawory podpionowe c.o. na kulowe, a w tzw. „świecowych” pionach łazienkowych na zwory dynamiczne. W roku 2020 wymieniono zawory w Miastku w budynkach przy ul. Wielkopolskiej 5, ul. Wybickiego 37, 38 i 39, na całym osiedlu ul. Młodzieżowej, oraz na całym osiedlu Niepodległości. Dodatkowo w budynkach przy ul. Długiej 6 oraz Konopnickiej 4 i 6 w Miastku wymieniono same zawory podpionowe c.o. Prace te rozłożone są na trzy lata, tj. do roku 2021.

Z pozostałych prac instalacyjnych, w Miastku, w budynkach ul. Młodzieżowa 8, 9 i 10 wymieniono zawory podpionowe zimnej i ciepłej wody oraz cyrkulacji, wprowadzając zawory równoważące do rozdziału ciepłej wody, natomiast w Kępicach ul. Kościelna 20 wymieniono grzejniki w suszarniach.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2020 w Miastku wykonano remont elewacji jednej ściany szczytowej bloku na Oś. Niepodległości 16 – remont podyktowany był występującymi znacznymi uszkodzeniami ocieplenia, które mogły doprowadzić do jego odpadnięcia, co stanowiło zagrożenie dla mieszkańców. Próbnie, ale z pozytywnym efektem, przeprowadzono mycie z impregnacją grzybobójczą elewacji ściany szczytowej budynku na Oś. Niepodległości 24. Biorąc pod uwagę możliwość odnowienia elewacji bez dużych nakładów finansowych, jakie występują przy jej malowaniu, prace te będą kontynuowane w przyszłości na innych budynkach. Na tym samym budynku wykonano remont pokrycia dachowego nad mieszkaniami trzech klatek schodowych, dach nad mieszkaniami ostatniej klatki schodowej wyremontowany zostanie w roku 2021. W Miastku wyremontowano również pokrycie dachowe wraz z kominami na budynku ul. Wybickiego 38. W Kępicach wyremontowano jedną ścianę szczytową budynku ul. Kościelnej 17 oraz przeprowadzono remont pokrycia oraz kominów dachu bud. przy ul. Kościelnej 19. W Koczale przeprowadzono remont elewacji budynku ul. Młodzieżowej 7. Zgodnie z ustaleniami podjętymi na zebraniu mieszkańców osiedla, remonty elewacji budynków są wykonywane w sposób kompleksowy, po zgromadzeniu wystarczających środków na funduszu remontowym. Dotychczas wykonano remonty elewacji 3 budynków.

Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku wykonano przebudowę schodów na ciąg pieszo-jezdny pomiędzy budynkami na Oś. Niepodległości 19 i 20, wraz z wyjazdami na szczytach budynków, natomiast przed budynkami wykonano parking na 6 miejsc postojowych. W Kępicach zakończono, rozpoczętą w latach poprzednich, przebudowę ciągów pieszo-jezdnych i wyremontowano ciąg przed budynkiem przy ul. Bielaka 1.

W budynku przy ul. Wybickiego 9 wybudowano instalację ciepłej wody użytkowej, czemu towarzyszyła również wymiana węzła wymiennikowego oraz przebudowa odcinków poziomych centralnego ogrzewania. W budynku przy ul. Wielkopolskiej 5 przebudowano rozdzielnię c.o. i również zamontowano nowy węzeł wymiennikowy. Roboty związane z wymianą węzłów oraz przebudową rozdzielni i odcinków c.o. zostały wykonane pomimo braku wystarczających środków na funduszach remontowych nieruchomości i zostały częściowo skredytowane przez Spółdzielnię. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej wymiany wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach również w innych budynkach spółdzielni.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2020 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 2.121.109,53 zł przy przypisie na fundusz remontowy 1.673.772,75 zł. 

III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2020.

W roku 2020 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 5.384.440,10 zł.  Koszty te były wyższe względem roku 2019, średnio dla całej Spółdzielni, o 6,8 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach ukształtowały się następująco: w Miastku wzrost o 6,5 %, w Kępicach o 12,8 %, natomiast w Koczale spadek o 11,4 %.

Ogólny spadek kosztów w Koczale wynika z różnicy na odpisie funduszu remontowego, a dokładniej, z przeprowadzonej w roku 2019 operacji przeniesienia nadwyżki z eksploatacji na fundusz remontowy w kwocie 53.183,04 zł. W roku 2020 nie było możliwości podobnego przeniesienia i odpis na fundusz odpowiada dokładnie wielkości przypisów z danego roku, wpłacanych przez mieszkańców w ramach opłaty eksploatacyjnej. Stąd też niższa kwota na funduszu remontowym.

Podobnie jak w roku poprzednim, również w 2020 wystąpił znaczny wzrost kosztów wywozu nieczystości. W Kępicach i Koczale zmiana stawki opłaty za gospodarowanie odpadami wprowadzona została przez gminy od dnia 01.01.2020 r. W Kępicach z 12,00 zł od osoby na 17,00 zł (wzrost 42 %), natomiast w Koczale z 12,80 zł od osoby na 16,90 zł (35 %). W Miastku zmiana wprowadzona została od dnia 01.10.2020 r., z 16,00 zł od osoby na 28,00 zł, czyli stawka została podwyższona aż o 75 %.

Wyższe koszty sprzątania nieruchomości w Kępicach i Koczale wynikają z stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji. Wzrost płacy minimalnej i minimalnej stawki godzinowej w roku 2020, względem roku 2019, wyniósł aż 15,5 %.

Duże różnice kosztów w każdej miejscowości wystąpiły w pozycji zakupu energii elektrycznej, co wynikło z podwyżek cen energii w całym kraju.

Największy wzrost kosztów roku 2020 względem 2019 widoczny jest w „pozostałych kosztach”. Sytuacja ta wynikła w związku z wystąpieniem na terytorium całego kraju stanu epidemii wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19. Z uwagi na nagłe rozprzestrzenianie się choroby i ciągłe zmiany obostrzeń wprowadzanych przez Radę Ministrów, Zarząd Spółdzielni podjął decyzję wprowadzenia dezynfekcji klatek schodowych w zarządzanym zasobie mieszkaniowym. Koszty tej niezaplanowanej na rok 2020 usługi znacznie przewyższyły prognozowane koszty, przy czym  sama pozycja „pozostałych kosztów” w całkowitych kosztach eksploatacji stanowi jedynie 5,4 % wydatków, dlatego pomimo znacznego przekroczenia, nie ma dużego wpływu na ostateczny wynik planu kosztów. Również istotnym czynnikiem wpływającym na koszty omawianej pozycji jest wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych.

Średnie koszty, zarówno ogrzewania budynków jak i podgrzania wody, w roku 2020, dla całej Spółdzielni, były wyższe względem poniesionych w roku 2019 o około 3 %, pomimo porównywalnych w ostatnich latach (pod względem temperatur) okresów zimowych. Porównując wskaźniki obu pozycji, w poszczególnych miejscowościach, widoczne są jednak różnice. W Miastku na ogrzewanie budynków wydatkowano o 2,6 % więcej niż w roku poprzednim, natomiast na podgrzanie wody aż o 6,1 % więcej. Biorąc pod uwagę stale prowadzone przez Spółdzielnię działania w kierunku poprawy energooszczędności instalacji c.o., wzrost kosztów ogrzewania wynika z podwyżek cen ciepła z ZEC Sp. z o.o., natomiast na większe całkowite koszty podgrzania wody dodatkowy wpływ mają nowo budowane przez spółdzielnię instalacje c.w.u. w budynkach dotychczas w nie niewyposażonych. W Kępicach wzrost na ogrzewaniu budynków o 5,9 % spowodowany był wprowadzoną w połowie roku podwyżką cen ciepła z PGK Kępice Sp. z o.o. Cena za zamówioną moc cieplną wzrosła wówczas o 13,9 %. Spadek na kosztach podgrzania wody (pomimo wzrostu cen) wynika natomiast z częściowego uregulowania rozbieżności w rozliczeniach za dostarczoną do podgrzania wodę, od której zależy ilość ciepła zużytego na podgrzanie. W Koczale w połowie roku wystąpiła bardzo mała podwyżka ceny ciepła z ZGK Z.B., tj. około 1 %, w związku z czym koszty poniesione w roku 2020 są w obu pozycjach bardzo zbliżone do kosztów roku 2019.

Poniżej, w tabeli, zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2020.

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 195.463,10 zł. Pomimo ujemnych wyników finansowych za rok 2020 na wielu nieruchomościach, saldo jedynie dwóch na koniec roku jest ujemne. Ujemne wyniki finansowe za rok 2020 poszczególnych nieruchomości wynikały przede wszystkim z prowadzonej dezynfekcji klatek schodowych, w związku z wspomnianym wyżej wystąpieniem na terytorium całego kraju stanu epidemii wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 i choroby COWID-19 oraz tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych.

 Tabela – wyniki finansowe na nieruchomościach w roku 2020.

Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2020 roku 304.699,52 zł, co stanowiło 3,61 % należnych opłat (na koniec 2019 roku wskaźnik ten wynosił 4,05 % a zadłużenie opiewało na kwotę 321.841,78 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko:       184.219,80 zł – 3,10 %     (rok 2019: 174.537,95 zł – 3,14 %),

- Kępice:         102.038,26 zł – 5,11 %     (rok 2019: 101.548,44 zł – 5,37 %),

- Koczała:         18.441,46 zł – 3,59 %     (rok 2019:   45.755,39 zł – 9,19 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2020 roku wyniosły 3.491,49 zł, co stanowiło 1,03 % należności (na koniec 2019 r. zaległości wynosiły 4.827,73 zł, czyli 1,43 %).

Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2020 zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego aż o 0,44 %. Od wielu lat wskaźnik zadłużenia utrzymywał się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym dla spółdzielni mieszkaniowych, natomiast w ubiegłym roku, Miastecka  Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała wynik znacznie poniżej poziomu 4 %. Istotne poprawienie wskaźnika zadłużenia nastąpiło w Koczale. Z uwagi na fakt, że zasób mieszkaniowy w Koczale jest znacznie mniejszy niż np. Kępicach, a tym bardziej w Miastku, większe zaległości już zaledwie na 2-3 lokalach powodują wysoki wskaźnik zadłużenia. W wyniku przeprowadzonej przez Spółdzielnię eksmisji i licytacji jednego lokalu oraz zawartej ugodzie z właścicielem drugiego, zaległości na nieruchomości zostały istotnie zredukowane.

Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku 2019, tj.  w roku 2020 – 42, w roku 2019 – 40, zwiększyła się natomiast ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 338 na 375.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2020 Spółdzielnia prowadziła 5 postępowań przed sądem o zapłatę oraz 1 o eksmisję. Pomimo uzyskanego przez Spółdzielnię w roku 2019 przysądzenia praw do własności dwóch lokali, po jednym w Miastku i w Kępicach, nie można było przeprowadzić licytacji tych lokali. Dłużnicy nie przekazali lokali dobrowolnie i Spółdzielnia oczekiwała na wskazanie przez miasta pomieszczeń tymczasowych dla dłużników. Wprawdzie takie pomieszczenie zostało wskazane w Miastku, jednakże w związku z wystąpieniem w kraju stanu epidemii wstrzymane zostały egzekucje komornicze z nieruchomości i przejęcie lokalu nie było możliwe.

IV. Uwagi końcowe

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2020.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię. 

 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI MIASTECKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZA ROK 2019

SZANOWNI PAŃSTWO

W roku 2019 Zarząd Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w składzie: Tomasz Fabianiak – Prezes Zarządu. Zgodnie z decyzją podjętą przez Członków Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Walnym Zgromadzeniu w dniach 20, 21, 24 i 25 czerwca 2013 r. w sprawie zmiany Statutu Spółdzielni, od dnia 1 listopada 2013 r. Zarząd jest jednoosobowy.

Miniony rok był 54 rokiem działalności spółdzielni.

I. Informacje ogólne

 Miastecka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność wg norm prawnych obowiązujących spółdzielczość mieszkaniową, a także prawa wewnętrznego – statutu spółdzielni, regulaminów oraz uchwał organów Spółdzielni. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie Członków. Ze względu na liczbę członków, tj. 1.944, oraz położenie zasobów mieszkaniowych w trzech miejscowościach, tj. Miastku, Kępicach i Koczale, walne Zgromadzenie Członków odbywa się w czterech częściach, tj. dwie części w Miastku, jedna w Kępicach i jedna w Koczale. W związku z wprowadzoną we wrześniu 2017 r. zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w roku 2019 liczba Członków Spółdzielni wzrosła o 58 osób i nadal wzrasta.

Spółdzielnia zarządza 55 budynkami mieszkalnymi z 1.782 mieszkaniami i łącznej powierzchni użytkowej 84.937,71 m², w tym:

- w Miastku 37 budynków, 1.257 mieszkań o powierzchni 60.679,62 m²,

- w Kępicach 13 budynków, 441 mieszkań o powierzchni 19.826,17 m²,

- w Koczale 5 budynków, 84 mieszkania o powierzchni 4.431,92 m².

1.782 lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni tworzą następującą strukturę:

- 1.011 lokali o wyodrębnionej własności,

- 740 lokali na prawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

- 29 lokali na prawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

- 2 lokale w najmie.

W roku 2019 wyodrębniono własność 7 lokali.

W zasobach spółdzielni, wg stanu na koniec 2019 roku, mieszka łącznie 3.553 osób, w tym:

- w Miastku 2.470 mieszkańców,

- w Kępicach 918 mieszkańców,

- w Koczale 165 mieszkańców.

Porównując ogólną liczbę mieszkańców względem roku 2018, liczba ta spadła w roku 2019 o 82 osoby (w roku 2018 zmniejszenie o 72 osoby).

 II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Wykonywane przez Spółdzielnię remonty elementów wspólnych budynków finansowane są z tworzonych odrębnie dla każdej nieruchomości funduszy remontowych. Przez wiele lat stawka odpisu na fundusz remontowy utrzymywana była na niezmiennym poziomie 1,30 zł/m². Z uwagi na istotne zmiany ekonomiczne w branży budowlanej, jakie wystąpiły w okresie ostatnich kilku lat, tj. coroczne podwyższanie płacy minimalnej oraz wzrost cen materiałów budowlanych, konieczne było jej podniesienie. W roku 2018, od miesiąca kwietnia, do poziomu 1,50 zł/m² i w roku 2019 o kolejne 5 gr/m². W celu realizacji niezbędnych robót remontowych, konieczne jest stałe podnoszenie stawki odpisu na fundusz remontowy, proporcjonalnie do rosnących kosztów wykonawstwa robót.

Spółdzielnia nie prowadzi inwestycji w zakresie budowy budynków z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym, działalność Spółdzielni skupia się na zarządzaniu posiadanym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym a w miarę możliwości podnoszeniu ich standardu.

W 2019 roku w Miastku wykonano zadaszenia nad wejściami do budynków ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8, wymieniono drzwi wejściowe do 3 klatek schodowych w budynkach ul. Młodzieżowa 6 i 10 oraz na Os. Niepodległości 23. W Budynkach ul. Młodzieżowa 10 i na Os. Niepodległości 18 wyremontowano po jednej suszarni.

Wykonywane były prace remontowe instalacji elektrycznych. W 2019 roku wymieniono główne tablice elektryczne w budynkach w Miastku na Os. Niepodległości 14 i 15 oraz instalacje elektryczne w piwnicach w budynkach przy ul. Kowalskiej, Konopnickiej 2 i 4. W Kępicach w budynku przy ul. Bielaka 4 wymieniono WLZ.

Od roku 2019 Spółdzielnia przystąpiła do kompleksowej wymiany zaworów grzejnikowych. Dotychczas użytkowane głowice termostatyczne firmy HERZ zostały zainstalowane w roku 1998, mają zatem już 22 lata, natomiast producent głowic zapewnił dla nich jedynie 5 lat gwarancji. Z każdym rokiem Spółdzielnia odnotowuje coraz więcej zgłoszeń potwierdzających ich wyeksploatowanie.

W związku z powyższym Spółdzielnia podjęła decyzję o kompleksowej wymianie głowic, przy czym w celu zwiększenia efektywności energetycznej instalacji centralnego ogrzewania i wyeliminowania takich problemów eksploatacyjnych jak hałas, nierównomierna dystrybucja ciepła i nadmierne zużycie energii, podjęto decyzję o montażu zaworów Dynamic Valve^TM firmy Danfoss, które poza regulacją temperatury w pomieszczeniach umożliwiają jednocześnie automatyczne równoważenie hydrauliczne instalacji grzewczych. Dla zapewnienia prawidłowej pracy instalacji niezbędna jest wymiana zaworów we wszystkich mieszkaniach. Ponadto, zgodnie z § 134 ust. 6, w związku z ust. 5, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), regulatory dopływu ciepła do grzejników, tj. zawory i głowice termostatyczne, powinny umożliwiać użytkownikowi mieszkania uzyskanie temperatury nie niższej niż 16^oC. Takie też właściwości posiadają obecnie montowane głowice firmy Danfoss. Wraz z wymianą zaworów grzejnikowych wymieniane są w piwnicach zawory podpionowe c.o. na kulowe, a w tzw. „świecowych” pionach łazienkowych zwory dynamiczne. W roku 2019 wymieniono zawory w budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 5, 6, 7, 8 i 9, Kowalska 23, Długa 12, Wybickiego 9 i 40, Szewska 3, 4 i 5 w Miastku, na całym osiedlu ul. Kościelna w Kępicach oraz całym osiedlu w Koczale. Prace te rozłożone są na trzy lata, tj. do roku 2021.

W zakresie instalacji centralnego ogrzewania, z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości odczytów ilości ciepła dostarczanego do budynków, w ubiegłym roku wymienione zostały na wszystkich budynkach w Kępicach ciepłomierze główne na ultradźwiękowe.

Poza standardowymi pracami remontowymi, Spółdzielnia wykonuje roboty indywidualnie dostosowane do potrzeb poszczególnych nieruchomości. W roku 2019 w Miastku wykonano remont pokrycia dachowego bloku przy ul. Kowalskiej 1 oraz całego dachu budynku na Os. Niepodległości 16. Na Osiedlu Niepodległości na boisku wymieniono bramki oraz zamontowano „piłkochwyty”. Przy budynku ul. Wielkopolska 5 wykonano drobne naprawy nawierzchni oraz oznakowanie.

Spółdzielnia kontynuowała również remonty chodników, placów i ciągów pieszo-jezdnych. W Miastku wykonano remont ciągu pieszo-jezdnego wzdłuż budynków ul. Kowalska 1 i Długa 7. Przed budynkiem ul. Kowalska 1 wykonano dodatkowo parking.

Zakończono roboty w ramach projektu pn. „Przywrócenie ładu przestrzennego na obszarze rewitalizacji w Miastku”, obejmującego w zakresie Spółdzielni obszar osiedla Generała Wybickiego – Szewska, i w ubiegłym roku wyremontowano ciąg pieszo-jezdny wzdłuż budynku ul. Szewska 1. Łączny koszt robót finansowany przez Spółdzielnię, realizowanych w ramach projektu w latach 2018‑2019, wyniósł 180.193,76 zł, przy dofinansowaniu z budżety Gminy Miastko w kwocie 273.015,60 zł.

W Kępicach, w roku 2019, kontynuowano rozpoczętą w latach poprzednich przebudowę ciągów pieszo-jezdnych i wyremontowano ciąg przed budynkami przy ul. Bielaka 4 i 5.

W budynkach przy ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9 wybudowano instalacje ciepłej wody użytkowej, czemu towarzyszyła również wymiana węzłów wymiennikowni oraz przebudowa odcinków poziomych centralnego ogrzewania. Roboty związane z wymianą węzłów oraz przebudową odcinków c.o. zostały wykonane pomimo braku wystarczających środków na funduszu remontowym nieruchomości ul. Konstytucji 3 Maja 5-7-9, roboty zostały częściowo skredytowane przez Spółdzielnię. Z uwagi na podniesienie standardu jedynie części budynków wchodzących w skład jednej nieruchomości prace dotyczące budowy instalacji wewnętrznej ciepłej wody zostały opłacone bezpośrednio przez mieszkańców. Nowe węzły, z uwagi na ich zaawansowaną technologię, pozwalają na uzyskanie oszczędności zarówno na kosztach podgrzania wody, jak również na ogrzewaniu budynków. Ponadto z uwagi na rezygnację z węzłów własności ZEC, budynki zostały zakwalifikowane do grupy taryfowej A-4, w której ceny za usługi przesyłowe są znacznie niższe niż w pozostałych grupach taryfowych. Spółdzielnia kontynuuje rozmowy z ZEC w kierunku stopniowej wymiany wymienników na własne kompaktowe dwufunkcyjne w przyszłych latach również w innych budynkach spółdzielni.

Wymienione remonty finansowane były z funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości, zgodnie z planem remontów zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Plan remontów podzielony jest na plan główny oraz zadania rezerwowe. W przypadku uzyskania oszczędności po przeprowadzonych przetargach na wybór wykonawców robót planu głównego, uruchamiane są roboty rezerwowe. Ponadto plan remontów jest na bieżąco aktualizowany przez Radę, w celu optymalnego zagospodarowania funduszy remontowych, zgodnie z potrzebami zgłaszanymi przez mieszkańców.

Łączne, w roku 2019 na remonty zasobu mieszkaniowego spółdzielni wydatkowano 2.148.019,91 zł przy przypisie 1.583.646,53 zł.

 III. Gospodarka finansowa Spółdzielni

 Tabela – zestawienie kosztów eksploatacji w roku 2019.

W roku 2019 Spółdzielnia wydatkowała na eksploatację kwotę 5.040.407,19 zł.  Koszty te były wyższe względem roku 2018, średnio dla całej Spółdzielni, o 3,2 %, natomiast w poszczególnych miejscowościach ukształtowały następująco: w Miastku wzrost o 7,8 %, a w Kępicach i Koczale spadek odpowiednio o 7,1 % i 7,7 %.

Największe różnice kosztów wystąpiły w odpisie na fundusz remontowy. Mniejsze wartości w Kępicach i Koczale wynikają z faktu, iż w roku wcześniejszym możliwe było przeniesienie znacznych kwot z nadwyżek eksploatacji na fundusz remontowy, tj. 118.957,02 zł w Kępicach i 79.774,56 zł w Koczale. W roku 2019 w Kępicach nie było możliwe podobne przeniesienie i odpis na fundusz odpowiada wielkości przypisów z danego roku wpłacanych przez mieszkańców w ramach opłaty eksploatacyjnej. W Koczale w roku 2019 przeniesiono z nadwyżki eksploatacji, na fundusz remontowy, kwotę 53.183,04 zł. W miastku przeniesiono nadwyżkę na Osiedlu Niepodległości, w kwocie 86.589,48 zł. Dzięki wykonanym przeniesieniom nadwyżek, bez dodatkowego obciążania mieszkańców opłatami, udało się zasilić fundusz i przyspieszyć realizację części robót planowanych na dalsze lata. W roku 2019, od miesiąca kwietnia stawka odpisu na fundusz remontowy została zwiększona z 1,50 zł na 1,55 zł za 1 m² powierzchni lokali, czyli o 3,3 %.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na ogólny wzrost kosztów w Miastku są koszty wywozu nieczystości, które wynikają z wprowadzonej przez miasto od miesiąca sierpnia podwyżki stawki opłaty za gospodarowanie odpadami z 12,00 zł na 16,00 zł od osoby. W Koczale i Kępicach stawki opłat w roku 2019 nie uległy zmianie.

Wyższe koszty sprzątania nieruchomości wynikają z stale wzrastających kosztów pracowniczych i inflacji.

Istotne różnice wystąpiły również w pozycji „pozostałych kosztów” – w Miastku wzrost o 12,4 %, w Kępicach o 10,2 %, natomiast w Koczale spadek o 21,3 %. Główny wpływ ma na to wielkość tworzonego obowiązkowo na każdej nieruchomości odpisu aktualizującego, stanowiącego zabezpieczenie na pokrycie zobowiązań z zadłużonych lokali wyodrębnionych. W Kępicach dodatkowym czynnikiem powodującym wzrost w tej pozycji był wynik rozliczenia wody, tj. duże rozbieżności pomiędzy wskazaniami wodomierzy głównych na budynkach i sumą wodomierzy indywidualnych w mieszkaniach.

Średnie koszty ogrzewania budynków w roku 2019 dla całej Spółdzielni były zbliżone do kosztów poniesionych w roku 2018. Analizując koszty ogrzewania w rozbiciu na poszczególne miejscowości widoczne są jednak różnice. W Miastku na ogrzewanie wydatkowano o 0,7 % mniej niż w roku poprzednim, w Kępicach mniej o 4,7 % a w Koczale więcej o 4,7 %. Na podgrzanie wody w roku 2019 wydatkowano więcej niż w roku 2018 o 6,1 %, w tym: w Miastku więcej o 4,4 %, w Kępicach o 10,4 %, w Koczale o 7,6 %. Na wykazane zmiany, poza stałymi podwyżkami cen ciepła miały wpływ również inne czynniki. W Miastku wykonane zostały instalacje ciepłej wody w budynkach ul. Konstytucji 3 Maja 6 i 8 w roku 2018 i ul. Konstytucji 3 Maja 7 i 9 w 2019. W Kępicach stwierdzono, wcześniej wspomniane duże rozbieżności pomiędzy wskazaniami wodomierzy głównych na budynkach i sumą wodomierzy indywidualnych w mieszkaniach. Wielkość ciepła na podgrzanie wody ustalana jest w rozliczeniach z Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej Kępice Sp. z o.o. proporcjonalnie do ilości pobranej wody, dlatego rozbieżności w rozliczeniach wody wpływają na koszty podgrzania. Sprawa jest analizowana wspólnie z PGK, jednak z uwagi na złożoność zagadnienia i konieczność badania przepływów na poszczególnych budynkach, wyjaśnienie wymaga czasu.

Poniżej zestawiono wyniki finansowe Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi poszczególnych nieruchomości za rok 2019.

Saldo końcowe dla całej spółdzielni wynosi 196.417,79 zł i jedynie w dwóch nieruchomościach wystąpiły nieznaczne niedobory. Analizując natomiast wynik finansowy za rok 2019, szczególną uwagę przyciągają ujemne wyniki na nieruchomościach Os. Niepodległości w Miastku, ul. Bielaka – Szkolna w Kępicach i w Koczale. Wyniki te w Miastku i Koczale spowodowane są wcześniej omówionym przeniesieniem nadwyżki z roku 2018 zgromadzonej na eksploatacji, na fundusz remontowy roku 2019. Koszt zaksięgowany na eksploatacji stanowił przychód na funduszu remontowym i ogólnie w rozrachunkach danej nieruchomości „zerował” się. Ujemny wynik finansowy w Kępicach spowodowany jest wspomnianymi wcześniej rozbieżnościami odczytów wody.

 Zaległości w regulowaniu opłat za używanie lokali mieszkalnych wyniosły na koniec 2019 roku 321.841,78 zł, co stanowiło 4,05 % należnych opłat (na koniec 2018 roku wskaźnik ten wynosił 4,45 % a zadłużenie opiewało na kwotę 341.766,83 zł).

W poszczególnych nieruchomościach zadłużenie kształtowało się następująco:

- Miastko:   174.537,95 zł – 3,14 %       (rok 2018: 178.502,36 zł – 3,34 %),

- Kępice:    101.548,44 zł – 5,37 %        (rok 2018: 110.214,78 zł – 5,95 %),

- Koczała:    45.755,39 zł – 9,19 %        (rok 2018:   53.049,69 zł – 10,99 %).

Zaległości w opłatach za lokale użytkowe, na koniec 2019 roku wyniosły 4.827,73 zł, co stanowiło 1,43 % należności (na koniec 2018 r. zaległości wynosiły 2.511,08 zł, czyli 0,76 %).

 Wskaźnik zadłużenia na koniec roku 2019 zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego aż o 0,40 %, ponadto od wielu lat utrzymuje się na poziomie poniżej 5 %, co jest bardzo dobrym wynikiem windykacyjnym. Liczba gospodarstw domowych zalegających długotrwale (powyżej 3 miesięcy) utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku 2018, tj.  w roku 2019 – 40, w roku 2018 – 43, zmalała natomiast ilość gospodarstw zalegających krótkotrwale (do 3 miesięcy) z 366 na 338.

Zarząd prowadzi kompleksowe działania windykacyjne. Naliczane są na bieżąco odsetki, wysyłane wezwania do zapłaty, zawierane ugody na spłatę zadłużenia. W przypadku dalszego niewywiązywania się ze spłaty zadłużenia sprawy kierowane są do sądu a nakazy zapłaty do egzekucji komorniczej. W celu pełnego zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielnia dokonuje ich wpisów na hipoteki lokali oraz kieruje sprawy do egzekucji komorniczej z nieruchomości.

W roku 2019 Spółdzielnia prowadziła 6 postępowań przed sądem o zapłatę. W wyniku prowadzonych działań windykacyjnych w roku 2019 Spółdzielnia odzyskała, po przeprowadzonej eksmisji, lokal w Koczale. Lokal został zbyty w przetargu i obecnie prowadzone jest ostateczne rozliczenie wszystkich zaległości. Również w ubiegłym roku Spółdzielnia uzyskała przysądzenie praw do własności dwóch lokali, po jednym w Miastku i w Kępicach. Dłużnicy nie przekazali lokali dobrowolnie i obecnie Spółdzielnia oczekuje na wskazanie przez miasta pomieszczeń tymczasowych dla dłużników, co warunkuje dalszy etap egzekucji i odzyskanie długów.

IV. Uwagi końcowe

Zarząd Spółdzielni składa gorące podziękowania Członkom Miasteckiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wszystkim jej mieszkańcom za wspólną pracę w roku 2019.

Zarząd składa podziękowania również Radzie Nadzorczej za zaangażowanie i sprawne działanie, bardzo istotne dla prawidłowego funkcjonowania Spółdzielni.

Zarząd kieruje również podziękowania do Burmistrza Miastka, Burmistrza Kępic oraz Wójta Koczały, Rad Osiedli oraz wszystkich firm i instytucji współpracujących ze Spółdzielnią.

Dziękujemy również pracownikom spółdzielni za sumienną pracę przy rozwiązywaniu bieżących jak również nowych zadań realizowanych przez Spółdzielnię.